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Expediente 07-002148-0183-CI
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Documento judicial
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“V. La usucapión, también denominada prescripción adquisitiva
o positiva, es una de las formas originarias de adquisición de los derechos
reales poseíbles, tales como el de propiedad, usufructo, uso, habitación o
posesión. Su fundamento radica en la eliminación de la inseguridad jurídica en
cuanto a la pertenencia de los bienes, producida cuando un poseedor se comporta
durante mucho tiempo como titular de un derecho real, sin que le pertenezca,
precisamente cuando el sujeto a quien sí le corresponde ese derecho no ejerce
la posesión que su titularidad le concede. Así,
habría un poseedor no titular, creando una apariencia de
realidad, y un titular no poseedor, que no hace evidente frente a la
sociedad su derecho. Cuando esta situación se alarga en el tiempo, los
ordenamientos jurídicos han adoptado una solución: si
se cumplen los requisitos legales respectivos, el poseedor del
derecho puede llegar a adquirirlo, en perjuicio del titular no poseedor, quien
vería extinguido su derecho real. Con ello, se adquiriría seguridad, al
hacer coincidir la apariencia fáctica con la realidad jurídica. Cuando se habla de la
usucapión del derecho de propiedad, se ha dicho que es una causa originaria de
adquisición, por cuanto no es producida directamente por una transmisión
sucesiva válida en la cual el adquirente asumiría el derecho de propiedad tal
cual se le ha dado; por el contrario, cumplida la usucapión, los derechos que pesaban
sobre el bien no afectarían al adquirente, quien ve nacer a su favor una nueva
propiedad libre de cargas o derechos reales ajenos (usucapio libertatis). La
eficacia de la usucapión es doble: extintiva respecto del derecho de propiedad de quien venía
fungiendo como titular; y constitutiva a favor del poseedor adquirente.
Cada sistema jurídico regula los diferentes requisitos
que deben cumplirse para la verificación de la prescripción adquisitiva, así como
los supuestos en los cuales ésta no puede operar. En Costa Rica, el Código
Civil parte del reconocimiento del derecho de propiedad como absoluto y que
comprende los atributos de posesión, usufructo, transformación y enajenación,
exclusión y defensa, restitución e indemnización (artículo 264), para luego
normar sus características y las de cada una de sus atribuciones.
Para que un derecho de propiedad sobre inmuebles surta todos sus efectos
legales, indica el numeral 267 del citado Código, se requiere que se encuentre
inscrita en el Registro Público. Ello significa, dentro de
nuestro sistema legal, que no son eficaces frente a terceros los atributos del
dominio, si la propiedad no se ha inscrito. Relacionado con la
usucapión, se encuentra el derecho de restitución. El propietario (sea, quien
eficazmente pueda hacer valer esa condición por haber
inscrito su derecho) puede ejercer la acción reivindicatoria contra todo aquel
que posea como dueño, siempre y cuando éste no
haya adquirido la propiedad del
bien por prescripción positiva (artículo 320 ibídem). Se constata, por ende,
que un propietario –con su derecho inscrito para que sea eficaz frente a
terceros- no puede reivindicar contra alguien que haya usucapido, lo que
significa que la titularidad registral, según el esquema legal del Código
Civil, cede ante la prescripción positiva. Si se analiza lo dispuesto en cuanto a
los requisitos para usucapir, nuestro ordenamiento civil requiere únicamente el
título traslativo de dominio, la buena fe y la posesión, en el caso del derecho
de propiedad, por diez años (artículos 853 a 864). No dispone de manera alguna que no
se permita la usucapión de bienes inscritos, lo cual sería incongruente con lo
ya analizado en cuanto al ejercicio de la acción reivindicatoria. Ha surgido
una tendencia que afirma, sin mayor análisis, que no es
posible la usucapión de bienes que ya se encuentren inscritos en el Registro,
aduciendo que la Ley
de Informaciones Posesorias exige a quien pretenda titular un predio que dice
haber usucapido, manifestar que la finca no ha sido inscrita en el Registro
Público (artículo 1, punto f). Sin embargo, ello no puede ser interpretado como
una prohibición de usucapión de fincas inscritas. La Ley de Informaciones
Posesorias (LIP) prevé un procedimiento no
contencioso, seguido ante los órganos jurisdiccionales respectivos, para que de
manera simplificada se otorgue un título inscribible a quien carece de éste y
ha cumplido con los requisitos previstos por el del Código Civil. No es un
procedimiento de conocimiento declarativo. Es una de las vías mediante las
cuales un adquirente originario por usucapión puede hacer valer su derecho, sin
contención, regularizando registralmente su situación, pero sujeto a plazos de
consolidación, según los artículos 16 y 17 de esa Ley. Si surge oposición de
parte de algún interesado, que podría ser quien tenga inscrito en el Registro
todo o parte de lo que se pretende inscribir, lo que procede es la suspensión
de los trámites de información posesoria, para que las
partes definan en la vía declarativa sus derechos. Esto quiere decir que el oponente
puede reclamar el bien objeto de propiedad por medio de una acción
reivindicatoria, así como le es factible combatir la existencia
de los elementos propios de la usucapión, previstos por el citado artículo 856
del Código Civil. Pero ello lo único que produce es la
suspensión de la titulación, hasta tanto no se resuelva en firme a quién
corresponde el derecho de propiedad (artículo 8, párrafo primero, de la LIP). Por ende, no es correcto afirmar que conforme a la Ley de Informaciones
Posesorias no está permitida la usucapión de bienes inscritos. Si en la
vía declarativa se demuestra que el titulante usucapió y el oponente ya no
tiene el derecho de propiedad, la información posesoria proseguiría; si se
acredita que no se cumplieron los requisitos de la usucapión, se archivaría. No
existe disposición normativa en el derecho costarricense que vete esta forma de
adquisición originaria del dominio si se trata de bienes
inmuebles inscritos. En este sentido, se comparte el precedente de la Sala Primera de la Corte Suprema de
Justicia en su sentencia 127-F-1995, de las quince horas treinta minutos del
diez de noviembre de mil novecientos noventa y cinco, en donde, en lo
concerniente al tema de la llamada usucapión contra tabula, o sea, respecto de
bienes inscritos, indicó:
“VII.- Por su parte también la jurisprudencia ha
desarrollado la figura de la usucapión contra tabulas. Ello ocurrió primero por
medio de la sentencia de la antigua Sala de Casación No. 132 de las 15 horas y
30 minutos del 25 de setiembre de 1974, y más recientemente con la nueva
integración de la Sala
Primera de Casación, entre muchas, por medio de las
sentencias Nos. 230 de las 16 horas del 20 de julio de 1990; 241 de las 16
horas 25 minutos del 27 de julio de 1990; 353 de las 9 horas 30 minutos del 14
de diciembre de 1990; y 55 de las 15 horas 30 minutos del 20 de agosto de 1993;
entre otras. Este es un criterio antiguo perteneciente
al mismo Derecho Romano. De ahí su nombre. Modernamente podría llamarse usucapión contra el Registro.
Según este instituto el poseedor, reuniendo todos los
requisitos para la usucapión, puede adquirir el derecho de propiedad incluso
contra un título debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad a nombre de un
Esa adquisición constituye un momento muy
particular de ambos derechos reales. Al cumplirse el plazo de la usucapión un derecho es adquirido y el otro se extingue. No opera en
sí mismo la prescripción negativa pues ésta no es propia del derecho de
propiedad. Ella no se pierde por el no uso. Pero sí se
pierde por la adquisición de un
Y no
constituye técnicamente un tipo cualquiera de pérdida, como
sería el caso de la enajenación, sino una extinción. Esto es así porque la
propiedad no pasa de un titular a otro. Como el nuevo
titular adquiere originariamente, y no en forma derivada, la propiedad del
anterior titular se extingue. No hay transmisión. Naturalmente este tipo de usucapión solo surte efectos en el Registro en
tanto exista intervención judicial. Si el reivindicante pierde su acción porque
el reivindicado ha usucapido ello ha de surtir efectos en el Registro frente a ese poseedor. Lo correcto sería la formulación de una
contrademanda del
usucapiente con el objeto de lograr, además de la declaratoria sin lugar de la
reivindicación, también la nulidad del título del reivindicante. Pero en ambos casos si la acción reivindicatoria no procede ha
operado una usucapión contra tabulas. El propietario perdidoso por la
usucapión de la contraria puede aparecer como tal en el Registro pero su
título no tiene eficacia. Se ha usucapido contra un
bien debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Naturalmente
el reivindicado exitoso, si no ha contrademandado, deberá intentar el trámite
de inscripción en el Registro de su derecho…”.
Y
no podría objetarse, contra la posibilidad de usucapir bienes inscritos, que
nuestro sistema civil prevé principios de publicidad registral como los contenidos en los artículos 267, 455 y
466 del
Código Civil. Como se señaló, la titularidad registral es relevante para la
eficacia del derecho frente a terceros, si se trata de actos de disposición,
enajenación o bien embargos, lo cual supone vicisitudes propias de actos
derivados de la titularidad inscrita; no así respecto de adquisiciones
originarias como la usucapión, donde no estamos frente a terceros, sino ante
una disputa de propiedad entre quien formalmente aparece como propietario, sin
supuestamente comportarse como tal en la realidad, y quien dice que ha poseído
como dueño, conforme al numeral 853 del Código Civil. Aquí lo que se define no
es si un tercero puede verse perjudicado o beneficiado por un acto de
disposición de un bien inscrito, o que lo afecte pero de manera derivada, sino
de esclarecer si el derecho de propiedad inscrito sucumbió por el cumplimiento
de los requisitos de la usucapión, produciéndose el nacimiento de un nuevo
derecho de propiedad. Ahora, si nace un nuevo derecho de propiedad, para que
afecte a terceros en el sistema registral atinente a la circulación de esos
bienes, es necesario que el usucapiente pueda obtener un título inscribible,
pero ello será un problema subsiguiente a la extinción del anterior derecho de
propiedad y la declaratoria de la usucapión. En síntesis, no
se comparte la tesis según la cual no son usucapibles los bienes inmuebles
inscritos, por lo que se rechaza la tesis esgrimida por el a quo para
denegar la demanda.
VI.
Una vez
aceptada la usucapión de bienes inscritos en el Registro Público, cabe
verificar si la accionante cumple a cabalidad con el justo título, la
buena fe y la posesión, conforme a los parámetros previstos por la legislación
civil, como ella sostiene. No hay duda en que la señora Fonseca Rivera acreditó
un justo título traslativo, entendido como
acto de transmisión formalmente válido y real, que no pudo producir
directamente la transmisión de un derecho de propiedad por cuanto el vendedor
no era el propietario del
bien. Ese título lo constituye el documento al cual
hace alusión el hecho probado 4. de esta sentencia.
Quedó demostrado que la señora Fonseca poseyó directamente el predio desde que
lo adquirió, sea, desde el 21 de marzo de 2002, y que lo ha hecho como si fuera
su dueña, de manera pacífica pues nadie le ha controvertido su posesión, así
como de forma pública, pues ejerce su posesión abiertamente frente a la
comunidad. No se vislumbra que en cuanto a ella se
diera mala fe al inicio de su posesión, pues no está acreditado que ella
supiera que lo adquirido estaba inscrito a favor del señor Martí Matas, ya que en el momento
de la transmisión no se le hizo indicación alguna al respecto. Sin embargo, al
presentar esta demanda el 15 de noviembre de 2007, ella
ya sabía perfectamente que el bien pertenecía al demandado. Conforme al numeral
285 del Código Civil, la buena fe cesaría desde el
momento en el cual se adquiere la certeza de que se posee un bien ajeno. Por
ello, si al presentar la demanda no se hubiera cumplido con los diez años de
posesión apta para usucapir, la mala fe sobrevenida
impediría la adquisición originaria. Para sustentar el cumplimiento de los diez
años de buena fe en la posesión, la actora afirma que
su trasmitente había también poseído el bien de esa manera, tratando de sumarla
a la suya. El artículo 863 del
Código Civil, al respecto, en cuanto interesa, dispone: “ Artículo 863. El
que trata de prescribir puede completar el tiempo necesario
añadiéndose al de su posesión el tiempo que haya poseído de buena fe su
causante…”. La señora Marianela podría entonces
sumar la posesión que de buena fe haya tenido
su transmitente Mario Vega Rodríguez. Pero si
la posesión ejercida por él no tiene tal
característica, no podría efectuar suma alguna, pues don Mario no puede
trasmitir ningún derecho que no tenga (Nemo plus iuris transfere (ad alium)
potest quam ipse habet – nadie puede trasmitir más derecho que el que tiene a
otro-). Pese a que el señor Vega indica al vender el bien a la actora, que ha
ejercido su posesión de buena fe por más de 19 años, supuestamente junto con
sus trasmitentes, y que se la trasmite a doña Marianela, lo acreditado en autos
no permite efectuar esa sumatoria conforme al numeral 863 del Código Civil. No
está acreditado que don Mario adquiriera de otra persona algún derecho de
posesión. Más bien, lo narrado en autos por don Gerardo Arcadio Linares Obando,
una persona que empezó a poseer los predios en ese
lugar junto con don Mario, revela otra realidad. Afirma que don Mario poseyó a
partir de 1986, y en cuanto a la forma cómo comenzaron a poseer indicó: “…la Municipalidad en el
tiempo primero de Oscar Arias [cuyo mandato presidencial inicio el 8 de mayo de
1986], y a la par de mi casa estaban construyendo, un sábado llegó un inspector
de la Municipalidad,
nos dijo que se iban a meter precaristas y pedimos permiso para cercar cada uno
su área y lo hicimos y de ahí fue cuando empezamos a hacer esa posesión…”. Luego
afirma que surgió una disputa con la Municipalidad y fue
entonces cuando “…nos dimos cuenta que la propiedad estaba inscrita a nombre
de don Francisco Martí Matas, estoy hablando que de eso nos dimos cuenta en el
año mil novecientos ochenta y seis.”. Precisa dicho testigo lo siguiente: “Mario
Vega sí acudía a esas reuniones de los vecinos- A él se le informaba de
la situación de un propietario registral.- Éramos
como cinco vecinos originales los que teníamos una franja de terreno en la
propiedad que se encuentra inscrita a nombre de Francisco Martí.- Yo fui uno de
los que vendí, Doña Lidieth también vendió y don Mario también vendió.-". Cerca de
1986, durante el primer mandato de don Óscar Arias Sánchez que finalizó en
1990, el señor Vega tenía certeza que lo poseído estaba inscrito a
nombre de don Francisco Martí Matas, por lo que su posesión no es de buena fe. No se
acreditó acto traslativo de otro sujeto a favor del señor Vega, ni
que sumara entonces tiempo de posesión alguna a su favor. Cuando decide vender
ese predio a la actora, don Mario claramente utiliza la descripción contenida
en el plano SJ-758.562-89, pues todos los detalles de ese plano son los incluidos en
la escritura de venta, callando que ese plano señala que identifica una reunión
de las propiedades de don Francisco Martí Matas, pero al menos
el vendedor sí sabía tal realidad registral. El vendedor, entonces, no era
poseedor de buena fe y por ende el tiempo ejercido por
él no puede beneficiar a la compradora. No puede afirmarse que Marianela
conocía tal situación, por lo que su posesión al
adquirir inicia de buena fe. Sin embargo, desde el 21 de marzo de 2002 al 14 de
noviembre de 2007, fecha en la cual presenta la demanda y hace evidente que
conoce la titularidad registral de don Francisco, lo cual hace cesar su buena
fe, no transcurrieron los diez años de posesión, ejercida conforme a lo
dispuesto por el del Código Civil, Por este motivo es que debe
confirmarse lo resuelto, pese a no compartir la tesis que esgrimió el a quo
en cuanto a la usucapión de bienes inscritos en el Registro Público.”