Resolución 02478

/ Razones expuestas y citas de derecho indicadas, se acoge la excepción de falta de derecho interpuesta por el demandado Leonardo Andrés Vargas Rivera y se rechazan parcialmente las defensas de falta de derecho, falta de legitimación ad causam activa y pasiva y falta de interés opuestas por la demandada Carmen Lidia Jara Quesada, en consecuencia se declara SIN LUGAR EN TODOS SUS EXTREMOS la demanda ORDINARIA CIVIL de DAUDÍER QUIRÓS RODRÍGUEZ contra LEONARDO VARGAS RIVERA y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda ORDINARIA CIVIL de DAUDIER QUIRÓS RODRÍGUEZ contra CARMEN LIDIA JARA QUESADA, quedando obligada la demandada Carmen Lidia Jara Quesada a devolver al actor el monto de los seiscientos mil colones recibidos por concepto de depósito de garantía, junto con los intereses legales que determina el artículo 1163 del Código Civil, desde el día de la ruptura de la relación arrendaticia el día 25 de febrero del 2017 y hasta su efectivo pago. En todo lo que no ha sido expresamente concedido, entiéndase denegada la demanda. Se condena al actor al pago de las costas del proceso”. En lo fundamental, el Tribunal estableció que la normativa aplicable al caso es la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y que “(…) el actor incumplió la prohibición legal que le impedía ceder el contrato de arrendamiento y cualquier derecho derivado de este, también violentó el contrato que de forma general le impedía trasmitir a terceros la posesión, goce y disfrute del inmueble arrendado, Por ende al ser parte incumplidora de la relación jurídica contractual no se deriva un daño personal o perjuicio perpetrado por los demandados. Fue el actor quien con su conducta rompió la relación contractual con la demandada, cediendo el contrato de arrendamiento sin autorización, entregando la posesión del local comercial del lavacar a Leonardo Vargas, de lo cual no existe ni se configura ningún daño o perjuicio para el señor Daudier Quirós”; decisión que sustenta el Tribunal en los artículos 4 y 78 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. El actor formula recurso de casación por razones de fondo.

II.-

el Tribunal, alega el recurrente, aplicó erróneamente la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley no. 7527) al caso, dejando indebidamente de aplicar los artículos 1124, siguientes y concordante del Código Civil (CC). El Tribunal, dice, sostuvo que las partes firmaron un contrato de arrendamiento de un negocio comercial destinado al lavado de vehículos, llamado Lavacar y Servicios Múltiples Oasis, el cual contaba, según se describe en la cláusula quinta del contrato, con los siguientes implementos para su explotación: un escritorio, dos vitrinas de vidrio, dos sillones, un estante de metal, un compresor, una bomba de agua, un tanque de captación, un armario de hierro para guardar herramientas y un elevador hidráulico. Es claro, entonces, manifiesta, que el arrendamiento no era de un local comercial “puro y simple” para el desarrollo de una actividad comercial, sino que el arrendamiento, aparte del local comercial, se incluyó una serie de implementos adicionales, necesarios y útiles, para la explotación del negocio de lavado de vehículos. Es decir, asegura, lo alquilado fue un negocio comercial en marcha, en funcionamiento, con empleados, clientela e implementos necesarios para su explotación. Se trató, opina, del “(…) arrendamiento de un negocio comercial, que son un conjunto de bienes organizados para el ejercicio de una empresa, en este caso de una actividad comercial de lavacar”. Lo arrendado, insiste, fue un negocio comercial o establecimiento comercial, como el mismo contrato de arrendamiento lo denominó en su encabezado y en sus cláusulas. De ahí, afirma, quedaba excluido el arrendamiento de la regulación de la Ley no. 7527, siendo la normativa aplicable la legislación civil, específicamente por el arrendamiento de cosas establecido en los artículos 1124 y siguientes y concordantes del CC. Cita jurisprudencia del Tribunal Primero Civil y de esta Sala en respaldo de su dicho.

III.-

la sentencia recurrida, aduce, aplicó indebidamente el numeral 78 de la Ley no. 7527 y omitió aplicar el canon 1045 del CC. Además, señala, pretirió el Tribunal prueba documental y testimonial, infringiendo con ello los preceptos 41, 42, 43, 44 y 45 y “concordantes” del Código Procesal Civil. Trascribe en lo de su interés el fallo impugnado. De lo reproducido, aduce, se desprende que en materia de cesión de derechos del arrendamiento, el Tribunal aplicó indebidamente la Ley no. 7527 y no aplicó las normas del CC sobre el arrendamiento de cosas, como correspondía. El artículo 78 de la Ley no. 7527, explica, establece expresamente la prohibición de subarriendo y cesión de derechos del arrendamiento, salvo que se cuente con la autorización expresa de la arrendante. El CC, por su parte, expone, en su artículo 1145, sí permite la cesión del arrendamiento o subarriendo, a no ser que esté expresamente prohibido en alguna cláusula del contrato de arrendamiento o por disposición de ley. En el contrato de arrendamiento suscrito entre el actor y codemandada Jara Quesada, anota, en la cláusula décima segunda, se convino que el arrendatario no podía subarrendar el negocio comercial, pero no se prohibió en el contrato de arrendamiento, ni hizo referencia alguna en este, con respecto a la posibilidad de cederse los derechos del arrendamiento, lo cual está permitido, según el artículo 1145 del CC. De tal manera, asegura, en el presente caso, al arrendatario le estaba permitido ceder los derechos del arrendamiento, sin tener que de previo contar con el consentimiento expreso de la arrendante, como erróneamente estableció el Tribunal. De ahí, que estima infringidos los numerales 78 de la Ley no. 7527 y 1145 del CC.

IV.-

la sentencia impugnada, recrimina, da a un acto de mera tolerancia el carácter de transmisión del derecho de posesión, con lo cual quebrantó, por falta de aplicación, los artículos 277, 279, 285, 835, 1007, 1008 y 1010, “siguientes y concordantes” del CC. Aduce preterición de toda la prueba documental y testimonial que consta en autos, prueba con la cual quedó demostrado el despojo del que ha sido objeto. Acusa igualmente quebrantados los ordinales 41, 42, 43, 44 y 45 “siguientes y concordantes” del CPC. El error del Tribunal, especifica, consistió en interpretar equívocamente la entrega de las llaves del local comercial por parte del actora al codemandado Vargas Rivera, a petición de este, acto de mera tolerancia, para que “probara” el negocio y decidiera si lo iba a “agarrar” o no, como un acto de transmisión de la posesión del bien arrendado. Copia de nuevo el fallo impugnado en lo de su interés. Insiste, el actor podía ceder los derechos provenientes del contrato de arrendamiento, lo cual, dice, en todo caso no sucedió, por lo que sostiene no transgredió el actor el contrato, como afirmó el Tribunal, al trasmitir la posesión del inmueble a terceros. El Tribunal, censura, le dio fundamental importancia al hecho que fue el actor quien entregó las llaves del negocio al codemandado Vargas Rivera, sin entrar a analizar el motivo por el cual se dio esa circunstancia. Para el Tribunal, critica, al haber sido el propio actor quien le entregó al señor Vargas Rivera las llaves del negocio, no hubo despojo, sino una transmisión de la posesión del inmueble, equívoco que conlleva una errónea apreciación de la prueba. El actor en su declaración, expone, se refirió a las razones que lo motivaron a entregarle a las llaves del negocio al codemandado Vargas Rivera, sin embargo, reprocha, el Tribunal pretirió esa prueba, así como la declaración del testigo Luis Carlos Quirós García, quien, en la misma línea del actor, manifestó que el actor le entregó las llaves codemandado Vargas Rivera, solamente para que “probara el negocio” para luego, si se decía dejárselo, formalizar legamente el trato. Agrega: “(…) por lo que la entrega de las llaves del negocio -por si solo y aisladamente- no se puede considerar como el traspaso o transmisión de la posesión del bien arrendado, sino como un acto de mera tolerancia por parte del actor, pues aún no estaba definido ni perfeccionado el negocio de cesión de derechos del arrendamiento”. De todas maneras, la propuesta hecha por el actor al codemandado Vargas Rivera, indica, al no haber sido aceptada por éste, podría ser retirada por el actor, con lo cual violó el Tribunal también los preceptos 1007, 1008, 1009 y 1020 “siguientes y concordantes” del CC. De conformidad con el artículo 279 del CC, los actos facultativos o de mera tolerancia no proveen el derecho de posesión. El Tribunal, amplía, pretirió, en lo que interesa, los testimonios de Luis Carlos Quirós García y José Toruño Gómez, así como la declaración del actor, con lo cual dice infringió las normas supra reseñadas. El actor, reitera, nunca cedió sus derechos como arrendatario, toda vez nunca se dio el acuerdo y consentimiento necesario entre las partes. De tal forma, asevera, “(…) no habiéndose concretado el negocio, existiendo una nulidad absoluta de ese acto o contrato, por falta de una de las condiciones esenciales necesarias (el acuerdo y el consentimiento), con infracción por omisión y preterición del artículo 825 del Código Civil, habiéndose confirmado el despojo de la posesión por parte de los demandados, pues el demandado Vargas Rivera después de a ver ingresado al negocio comercial por mera tolerancia para probar este, no quiso devolver el mismo, no quiso salir, no quiso regresar las llaves, manteniéndose por la fuerza y en contra de la voluntad del titular del contrato de arrendamiento el actor Quirós Rodríguez, iniciándose así la perturbación en la posesión del bien arrendado que culmina con el despojo cuando ambos demandados firman un nuevo contrato de arrendamiento estando vigente y sin rescindir el contrato con el actor, despojo que echa de menos el tribunal en la sentencia cuestionada”. El codemandado entonces, sostiene, se mantuvo ilegítimamente, en forma violenta y de mala fe en la posesión del bien arrendado. Él codemandado Vargas Rivera, advierte, sabía perfectamente que su permanencia en el local comercial se dio por mera tolerancia del legítimo arrendatario, el actor. Al no apreciarlo así el Tribunal, infringió las disposiciones del CC en relación a la buena fe, en concreto, el artículo 285. La codemandada Jara Quesada, censura, no solo consintió en la situación anteriormente indicada, sino que la validó con la firma de un nuevo contrato de arrendamiento, estando vigente el anterior suscrito con el actor. Este último, señala, reclamó de manera verbal y por escrito a la arrendante la restitución del uso y disfrute del bien arrendado, pero no fue atendida su gestión.

V.-

el Tribunal, acusa, como consecuencia de una preterición de la prueba documental y testimonial que obra en autos, modificó erróneamente un contrato de cesión de derechos de arrendamiento de negocio comercial, sujeto a condición, con dos negocios distintos, a saber, la cesión pura y simple del contrato de arrendamiento y, por otro lado, la compra venta de un equipo de lavacar. El actor, arguye, fue claro en su declaración y en los hechos de la demanda, al manifestar que la propuesta que le planteó al codemandado Vargas Rivera a finales del mes de febrero del 2017, era que le cedía legalmente de los derechos que había adquirido con el contrato de arrendamiento, siempre y cuando le pagara los ₡3.500.000,00 que le había pagado él al señor Miguel Flores Espinoza, anterior arrendatario, más los ₡600.000 del mil colones del depósito. El testigo Luis Luis Carlos Quirós García, alega, confirmó lo anterior. Es decir, existía una condición implícita que debía cumplirse para que el actor cediera el contrato de arrendamiento al codemandado Vargas Rivera, pagarle esos ₡4.100.000,00 de previo. Fue al amparo de esa condición que el codemandado Vargas Rivera tomó posesión del local comercial y se quedó ilegítimamente. Esta situación no fue considerada por el Tribunal, reclama. Copia de nuevo la sentencia impugnada en lo de su interés. El Tribunal, insiste, realizó una equívoca apreciación del negocio de cesión del contrato de arrendamiento de marras, dividiéndolo en dos negocios separados e independientes uno del otro. Se trataba, reitera, de un solo negocio de cesión de derechos sujeto a condición, el pago; no de un contrato de cesión puro y simple de derechos y una compra venta de un equipo de lavacar, por aparte. Como la condición de pago no se cumplió, expone, el negocio de cesión de derechos del arrendamiento sujeto a esa condición no se perfeccionó y, por ende, el codemandado se encuentra poseyendo ilegítimamente, a la fuerza, de mala fe, sin el consentimiento del derecho habiente del bien arrendado, al rehusarse a devolver las llaves del negocio y salir de éste. Testigos de ello, apunta, son Luis Carlos Quirós García y José Toruño Gómez, prueba que fue preterida. Los daños y perjuicios reclamados, apunta, derivan del hecho de que estando vigente aún el contrato de arrendamiento suscrito entre el actor y la codemandada Jara Quesada, sin que se hubiera rescindo, la arrendante firmó un nuevo contrato con el codemandado Vargas Rivera. Ello, agrega, sin antes comunicarse la arrendante con el actor, para que le explicara qué estaba sucediendo, pese a haberse presentado al local el 15 de mazo de 2017 y darse cuenta que quien estaba al frente del negocio era el codemandado Vargas Rivera. Ese nuevo contrato, censura, no fue tampoco valorado por el Tribunal. Insiste en la infracción de los preceptos 277, 279 y 285 del CC.

VI.-

el Tribunal, censura, pretirió la prueba documental y testimonial que aportó la parte actora, con quebrando del artículo 1135 del CC. No consideró al fallo el Tribunal, manifiesta, las declaraciones de los testigos Luis Carlos Quirós García y José Toruño Gómez, la declaración del actor y la prueba documenta aportada con la demanda, con la cual se demuestra que el actor solicitó expresamente a la señora Jara Quesada que intercediera para que se le restituyera en la posesión del bien arrendado. Esta última, indica, manifestó expresamente que no hizo gestión alguna para solucionarle al actor, así como que firmó un contrato nuevo con el codemandado Vargas Rivera, el 15 de marzo de 2017, sin que se hubiera rescindido ni dejado sin efecto el contrato de arrendamiento que había suscrito con el actor. Lo anterior, expresa, confirma la perturbación y el desalojo de la posesión que sufrió el actor, a manos de los demandados. Trascribe el numeral 1135 del CC. El actor, dice, oportunamente comunicó por escrito a la arrendadora la perturbación que estaba sufriendo en la posesión del bien arrendado, según consta en certificación de Correos de Costa Rica, prueba que acusa fue igualmente preterida. La arrendadora, advierte, estaba obligada a restituirle al actor la posesión del bien arrendado, lo cual no hizo. El despojo que sufrió el actor, denuncia, se dio con el consentimiento y participación de la codemandada Jara Quesada, quien contribuyó de forma activa al firmar un nuevo contrato de arrendamiento con el codemandado Vargas Rivera, según admitió en su declaración, hecho que omitió valorar el fallo impugnado. La señora Jara Quesada, recrimina, no tenía claro las negociaciones pendientes entre el actor y Leonardo Vargas Rivera y aún así firmó el nuevo contrato de arrendamiento con este último. Las reglas de la lógica, la prudencia y la buena fe, aconsejan, apunta, que la señora Jara Quesada, debió comunicarse con el actor para saber qué era lo que estaba pasando con la negociación que tenía pendiente con el señor Vargas Rivera, y no actuar tan a la ligera firmando, sin comunicación y sin mayor reparo, un nuevo contrato de arrendamiento. De nuevo, alega preteridos los testimonios de los testigos Quirós García y Toruño Gómez. La codemandada, manifiesta, “(…) se queda únicamente con la información que le da el señor Vargas Rivera, quien este de mala fe les había dicho que Daudier le entrego las llaves, pero no dijo y les omitió el motivo por el cual le había entregado las llaves del negocio comercial (…)”. En su opinión, el Tribunal interpretó erróneamente las manifestaciones del testigo Luis Carlos Quirós García, sacando de contexto su deposición, al tener por cierto, que al haber entregado las llaves el actor al señor Vargas Rivera voluntariamente, no hubo despojo, dejando de lado que el negocio entre estos estaba sujeto a condición. Las llaves, reitera, las entregó el actor para que el codemandado probara el negocio y luego lo formalizaran; es decir un hecho de mera tolerancia incapaz de transmitir el derecho de posesión.

VII.-

acusa quebrantados los artículos 701 707 del CC, al denegar el Tribunal los daños y perjuicios peticionados. Nuevamente cita la sentencia recurrida. El Tribunal, alude, rechazó los daños y perjuicios reclamados, ello por cuanto estimó que fue el actor quien incumplió la prohibición legal de ceder el contrato de arrendamiento, haciendo desalojo en lo personal, violentando además el contrato de arrendamiento, que de forma general le impedía ceder a terceros la posesión, goce y disfrute del bien arrendado, por lo que no se configura ningún daño o perjuicio al actor. Tal equívoco, insiste, obedece a una indebida aplicación de la Ley no. 7527 al caso y no en la normativa del CC. Agrega, incurrió el Tribunal también en una falta de fundamentación del fallo impugnado, pues no indicó expresamente en cuáles normas se basó para rechazar los daños y perjuicios peticionados. Dice, podría deducirse al respecto, que aplicó la Ley no. 7527, lo cual de toda manera implicaría una indebida aplicación, pues los artículos pertinentes al caso, lo son el 701 “siguientes y concordantes” del CC, así como el 1124 ibídem. El actor, contrario a lo sostenido por el Tribunal, apunta, no fue la parte incumplidora; no fue él, amplía, quien con su conducta rompió la relación contractual con la codemandada.

VIII.-

insiste en la indebida aplicación de la Ley no. 7527 y falta de aplicación de las normas del CC al caso (277, 281, 284, 285, 701 a 707, 836, 837, 1007, 1008, 1010, 1135, 1124 a 1155). Igualmente acusa errónea apreciación de la prueba documental y testimonial para la determinación del hecho probado 3 y de los hechos no demostrados 1, 2 y

Puntualiza las razones por las cuales el primero no debió tenerse por tal, que no es otra cosa que una reiteración de argumentos ya dichos en los anteriores agravios. De igual manera, las razones por las cuales debieron de tenerse por demostrados los otros, que de nuevo no es otra cosa más que una reiteración de los expuestos en los cargos anteriores.

IX.-

combate la condenatoria en costas a cargo del actor, la cual dice infringe el numeral 73.2 del CPC. El Tribunal, argumenta, obvió que hubo un vencimiento recíproco sobre pretensiones, defensas y excepciones. El actor, expresa, actuó de buena fe además. La demanda, aclara, fue declarada parcialmente con lugar, lo cual no fue valorado por el Tribunal. Dice, habiendo la parte actora ajustando su conducta a la buena fe, la probidad y el uso racional del sistema procesal, y declarado el Tribunal parcialmente con lugar la demanda, debió exonerar al actor del pago de las costas en su totalidad y condenar a los demandados al pago de ambas costas del proceso.

Como se desprende del resumen de los reproches argüidos por el recurrente, el punto medular a resolver estriba en determinar el régimen jurídico aplicable al caso; si es la Ley no. 7527 o las disposiciones sobre el arrendamiento de cosas del Código Civil. La Ley no. 7527, establece: “ARTICULO

Ámbito de aplicación. / Esta ley rige para todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento de bienes inmuebles, en cualquier lugar donde estén ubicados y se destinen a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos. / Se aplicarán supletoriamente, las disposiciones del Código Civil, en tanto no contravengan lo dispuesto en la presente ley”. Dispone además: “ARTICULO

Prohibición de ceder o subarrendar. / El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo, ni de subarrendar o dar en usufructo, uso, habitación, comodato o fideicomiso el bien arrendado, a menos que medie una autorización expresa del arrendador. /En caso de contravención, el arrendatario incurrirá en desalojo en lo personal y el arrendador podrá invocar la resolución del contrato. / La tolerancia del arrendador no crea derechos en favor del arrendatario ni de terceros, hasta tanto no se produzca la prescripción”. Así también: “ARTICULO

Establecimiento comercial o industrial. / De la disposición estipulada en el artículo anterior, se exceptúa al arrendatario de un local destinado a establecimiento comercial o industrial, quien puede ceder su derecho de arrendamiento, al traspasar el establecimiento mediante un contrato de compra-venta mercantil. / Para que la cesión del arrendamiento tenga validez, la compra-venta debe comprender todos los elementos del establecimiento mercantil y realizarse con arreglo a los trámites establecidos en el Código de Comercio. / Dentro de los quince días naturales siguientes a la escritura pública de la compra-venta mercantil, el cedente y el cesionario del arrendamiento deben notificar la cesión al arrendador y entregarle copia certificada del contrato de compra-venta. / El cesionario subroga al arrendatario cedente en todos los derechos y obligaciones del arrendamiento. No obstante, salvo acuerdo distinto con el arrendador, el arrendatario cedente será responsable solidario con el cesionario de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. / Esa responsabilidad durará un año a partir de la notificación de la cesión”. Como se observa, es claro que la Ley no. 7527 rige también para arrendamiento de establecimientos comerciales como es el caso y solamente aplican las disposiciones del Código Civil de manera supletoria, en tanto no contravengan lo dispuesto en la Ley no. 7527. Despejado lo anterior, es claro que el actor sí podría ceder su derecho de arrendamiento, eso sí siempre y cuando lo hiciera al traspasar el establecimiento mediante un contrato de compra-venta mercantil, con arreglo a los trámites establecidos en el Código de Comercio, tal y como dispone el artículo 79 de la Ley no. 7527. Ahora bien, ciertamente, el señor Quirós Rodríguez no siguió los trámites respectivos que establece la legislación mercantil, para ceder el arriendo en tratándose de un establecimiento mercantil. En razón de lo anterior, al permitirle el actor al codemandado Vargas Rivera asumir el negocio y entrar en posesión del local comercial, contravino la normativa que regula la materia, incurrió en desalojo en lo personal, desacato que permite al arrendador invocar la resolución del contrato, tal y como resolvió el Tribunal. Ello, al amparo del canon 114 inciso h) de la Ley no. 7527. Los errores en la apreciación de la prueba que acusa el recurrente, aun en el caso de que se hubieran verificado, no resultarían trascendentes, pues no tendrían la virtud de modificar lo resuelto. Los yerros alegados no permitirían establecer la existencia de una cesión del arriendo conforme a derecho, según ya se dijo, único negocio jurídico que podría justificar la posesión y explotación del local comercial por parte del codemandado Vargas Rivera y descartar el desalojo en lo personal. De ahí, no llevando razón el recurrente deberán rechazarse los agravios del uno al siete.

Finalmente, en cuanto al combate de la condena en costas, basta decir, que si bien el artículo 73.2 del Código Procesal Civil autoriza al Tribunal a eximir, total o parcialmente, al vencido del pago de las costas del proceso, de forma razonada, cuando “3. Haya vencimiento recíproco trascendente sobre pretensiones, defensas o excepciones” (la negrita es suplida), es claro que hecho de que el Tribunal condenara al codemandada Jara Quesada a devolver el monto recibido por el depósito de garantía junto con los intereses legales, no resulta trascendente, siendo que las restantes partidas reclamadas fueron denegadas, tal y como razonó el Tribunal. De tal manera, deberá, igualmente, rechazarse el cargo.

De acuerdo con lo manifestado, se deberá rechazar el recurso, con sus costas a cargo de su promovente.

Se rechaza el recurso. Son sus costas a cargo de quien lo promovió. JCHAVES

Luis Guillermo Rivas Loaiciga

Rocío Rojas Morales

Damaris Vargas Vásquez

Jessica Alejandra Jiménez Ramírez

Ana Isabel Vargas Vargas

Documento Firmado Digitalmente

-- Código verificador --

KGK0RS8G8ZC61

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