Resolución 00509

Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el actor planteó demanda ordinaria, cuya cuantía se fijó en la suma de treinta y cinco mil dólares, para en sentencia se declare: “…la resolución contractual por incumplimiento del contrato suscrito entre mi persona y la sociedad demandada, que se condene a la misma a devolver al suscrito, la suma de VEINTICINCO MIL DÓLARES, moneda de los Estados Unidos de América en forma inmediata, así como los intereses correspondientes calculados según la tasa básica pasiva del Banco Central o a suscribir el CONTRATO DE COMPRA VENTA que se había pactado en la OPCION (sic) DE COMPRA VENTA en la condiciones convenidas, sea libra de todo tipo de gravámenes y al pago de ambas costas de esta acción.”

El apoderado de la parte demandada contestó negativamente e interpuso las excepciones de contrato no cumplido, falta de causa y falta de derecho.

El apoderado de la parte demandada planteó reconvención en contra del actor, para que en sentencia se declare: “…que el señor Castro incumplió con el pago correspondiente, del precio de compra de la finca del suscrito en razón de lo cual se tiene por rescindido de pleno derecho el contrato de compraventa celebrado entre nosotros, que a título de daños y perjuicios únicos el contrademandado pierde la suma dada en señal de trato, tal y como había sido pactado.”

El actor reconvenido contestó negativamente y no opuso excepciones.

A la audiencia de conciliación señalada para las 15 horas 15 minutos del 4 de diciembre de 2009, no asistieron las partes, por lo que se declaró fracasada.

El juez Edgar Echegaray Rodríguez, en sentencia no. 90-2012 de las 8 horas del 10 de diciembre de 2012, resolvió: “I. DEMANDA: Se rechaza la excepción de falta de causa opuesta por la demandada-reconventora. Se acogen las excepciones de falta de derecho y contrato no cumplido opuestas por la demandada-reconventora. Se declara SIN LUGAR en todos sus extremos la demanda ORDINARIA incoada por GUSTAVO ADOLFO CASTRO ESQUIVEL contra VIVEROS RINCONES MADRE SELVA, SOCIEDAD ANONIMA (sic).

CONTRADEMANDA: Se rechaza la oposición del actor-reconvenido a la contrademanda, se declara CON LUGAR la contrademanda dentro de este proceso ORDINARIO incoada por VIVEROS RINCONES MADRE SELVA, SOCIEDAD ANONIMA (sic) contra GUSTAVO ADOLFO CASTRO ESQUIVEL se declara la resolución contractual del contrato de fecha treinta y uno de enero de dos mil ocho y sus modificaciones, se rechazan parcialmente los daños y perjuicios solicitados, de estos, por concepto de señal de trato o arras, se autoriza a la demandada-reconvenida a retener de (sic) la suma de ocho mil dólares netos, moneda de los Estados Unidos del Norte de América (sic). Se ordena la devolución a la actora-reconvenida por parte de la demandada-reconventora de la suma de diecisiete mil dólares netos, moneda de los Estados Unidos del Norte de América (sic) dados por concepto de precio.

COSTAS: Son ls costas personales y procesales de la demanda y contrademanda a cargo del actor-reconvenido. (artículo 221 del Código Procesal Civil).”

Los apoderados de ambas partes apelaron, y la Sección Segunda del Tribunal Segundo Civil, integrado por la Jueza Laura María León Orozco y los Jueces José Rodolfo León Díaz, Luis Fernando Fernández Hidalgo, en voto no. 011 de las 10 horas 30 minutos del 23 de enero de 2015, dispuso: “Se revoca la sentencia recurrida, en su lugar, se acoge la demanda ordinaria establecida por Gustavo Adolfo Castro Esquivel contra Viveros Rincones Madre Selva Sociedad Anónima, se rechaza la excepción de contrato no cumplido opuesta por Viveros Rincones Madre Selva Sociedad Anónima y la contrademanda interpuesta por la última. En consecuencia, se declra la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes el treinta y uno de enero de dos mil ocho. Se condena a la accionada a devolverle al actor la suma de veinticinco mil dólares, suma que devengará intereses al tipo legal a partir de la firmeza de esta sentencia y hasta el pago efectivo. e impone ambas costas de la demanda y reconvención a cargo de la demandada-reconventora.”

El representante de la parte demandada, formula recurso de casación indicando las razones en que se apoya para refutar la tesis del Tribunal.

En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de ley. Participa en la decisión de este asunto al magistrada suplente Aragón Cambronero.

Redacta el magistrado Molinari Vílchez

De conformidad con los hechos que tuvo por acreditados el Juzgado, prohijados por el Tribunal y no controvertidos en esta fase, el día 31 de enero de 2008, Viveros Rincones Madre Selva Sociedad Anónima (en adelante Viveros Rincones) y el señor Gustavo Adolfo Castro Esquivel convienen en que la primera vende al segundo la finca de la provincia de San José, número 242154 por la suma de $60.000,00, que será cancelada en los siguientes tractos: 1) $8.000,00 en esa fecha de formalización, 2) $4.000,00 el día 5 de febrero de 2008, y 3) $50.000,00 el día 5 de marzo del mismo año (tales montos son los indicados en el hecho probado primero del Juzgado, prohijado por el Tribunal, y consta así en la certificación notarial de la escritura 50 del tomo cuarto del protocolo del notario público Gonzalo Song Shung, folio 18). Asimismo acordaron que la vendedora entregaría la documentación para facilitar el financiamiento y que firma de la escritura de traspaso sería en la última fecha acordada, libre de gravámenes y cancelados los tributos. El 7 de febrero de 2008, el señor Castro Esquivel entregó a la sociedad, por concepto de “adelanto de compra de la Finca” el importe de $2.000,00, con lo cual el saldo del precio acordado fue de $50.000,00 (segunda circunstancia demostrada). En fecha 6 de marzo de 2008, acordaron ampliar el plazo hasta el día 20 del mismo mes y el señor Castro Esquivel entregó a la empresa la suma de $15.000,00 como abono al precio, de manera que el saldo quedó en $35.000,00. En esa misma data (6 de marzo), Viveros Rincones pagó el monto de ¢2.324.605,65 a la Municipalidad de San José, por concepto de servicios municipales adeudados con relación a ese inmueble. Al día siguiente, 7 de marzo, la señora María Isabel Salas Arias en escritura otorgada ante el notario Antonio Barboza Rodríguez, canceló hipoteca en primer grado sobre el predio de San José número 242154, inscrita al tomo 574, asiento 36781, secuencia 001. Dicho instrumento no fue presentado al Registro Público de la Propiedad.

El señor Castro Esquivel demandó a Viveros para que en sentencia se declare: 1) resuelto el convenio por incumplimiento; y 2) la demandada debe devolverle la suma de $25.000,00, cancelar intereses sobre ese monto según la tasa básica pasiva del Banco Central y sufragar ambas costas del proceso. Subsidiariamente peticionó se ordene a la demandada a suscribir el convenio de compraventa libre de todo gravamen. Viveros Rincones contestó de forma negativa y opuso las excepciones de falta de derecho y contrato no cumplido, asimismo, la que denominó como “falta de causa”. Contrademandó para que se determine: 1) la “recisión” del contrato por incumplimiento del señor Castro Esquivel en el pago; 2) que a título de daños y perjuicios, el actor reconvenido pierde la suma que entregó en señal de trato; y 3) ha de cancelar las costas personales y procesales. La parte actora reconvenida se opuso a la contrademanda sin plantear defensas. El Juzgado denegó la “falta de causa”, acogió la defensa de contrato no cumplido y la falta de derecho, declaró sin lugar la demanda en todos sus extremos. Por otra parte, declaró parcialmente con lugar la reconvención, resuelto el contrato del 31 de enero de 2008 y sus modificaciones, rechazó en forma parcial los daños y perjuicios, autorizó a Viveros Rincones a retener la suma de $8.000,00 por concepto de señal de trato, ordenó a esa sociedad devolver al actor reconvenido el importe de $17.000,00 por concepto de precio, e impuso ambas costas a la parte actora reconvenida. Ante el recurso de apelación, el Tribunal revocó la sentencia del Juzgado, denegó la excepción de contrato no cumplido opuesta por Rincones Viveros y desestimó la contrademanda, declaró resuelto el contrato de compraventa del 31 de enero de 2008, ordenó a Rincones Viveros devolver la suma de $25.000,00, y sus intereses desde la firmeza del fallo y hasta su efectivo pago, asimismo, impuso ambas costas a la demandada reconventora. Inconforme, la última (la demandada reconventora) planteó recurso de casación que fue admitido parcialmente por esta Sala.

Único. Arguye trasgresión de los mandatos 330, 338 y 370 del Código Procesal Civil (CPC) y consecuente inobservancia de los artículos 6, 420, 1008 y 1022 del Código Civil. Expone, el canon 420 estatuye que la hipoteca se extingue con la obligación principal y por todos los medios que se extinguen las demás obligaciones; el precepto 6 “remite a la resolución de los casos a ellos sometidos en atención al sistema de fuentes establecido, en el artículo 1 del Código Civil y 11 y 41 de la Constitución Política”; y las normas 1008 y 1022 establecen los contratos deben ser la expresión de lo que las partes libre y claramente manifiesten y tienen fuerza de ley. Explica, en su convenio con la parte actora no se obligó a desinscribir la hipoteca que estaba anotada. Continúa, quedó demostrado que canceló de forma oportuna la obligación con ella garantizada, esto es, antes del vencimiento de la opción. Sostiene, el Tribunal indicó que aportó certificación de un testimonio de cancelación de hipoteca, pero que no consta estuviese anotado o inscrito. Sin embargo, detalla, ese testimonio, conforme se probó, fue presentado al Registro por el notario autorizante, pero el Registro procedió a su cancelación de oficio por cuanto la hipoteca no estaba inscrita. Enfatiza, su obligación era entregar al comprador el inmueble libre de gravámenes, lo cual cumplió. Asevera, no puede achacársele el no retiro de un documento anotado que no le pertenecía, más aún cuando su acreedor le había entregado copia de la escritura en que cancelaba totalmente la hipoteca. Destaca, la hipoteca que allí se cancelaba sin duda alguna se refería a la que estaba anotada, y dejaba libre la finca sobre la que versaba el contrato con la parte actora. Manifiesta además, para el Tribunal no hay pruebas sobre el pago de los impuestos. No obstante, acota, el propio actor en la confesional, ante la pregunta de si para la reunión sostenida el 15 de marzo de 2008 había confirmado que el monto de los impuestos era muy bajo, respondió “Si eso ya no era un tema”. Asimismo, agrega, aportó recibo de cancelación de los tributos, documento público emitido por la Municipalidad de San José y el Banco de Costa Rica, folios 48 y

Así, expresa, el Tribunal desconoce los cánones 338 y 370 del CPC, que respectivamente disponen que la confesión es plena prueba contra quien la hace y que los documentos públicos hacen plena prueba de la existencia material de los hechos, mientras no sean argüidos de falsos. Adiciona, el fallo es incongruente al imponerle las costas, pues ello no fue objeto de la apelación de la parte actora, en violación del mandato 565 del CPC.

En lo tocante a esta disconformidad, el Tribunal estimó incorrecto el razonamiento del A-quo en el sentido de que si bien no se había presentado la cancelación de la hipoteca en el Registro, sí había sido cancelada en instrumento público, y la obligación de la vendedora era que los gravámenes e impuestos estuviesen cancelados en la fecha de formalización de la venta, ello no implicaba la tramitación registral, que podía hacerse paralelamente a de la venta; y que en todo caso el actor reconvenido no se presentó a ofertar el pago en la fecha acordada. En criterio del Tribunal el yerro reside en que conforme a la cláusula quinta del contrato, la finca debía estar libre de gravámenes y con los impuestos al día al momento de traspasarse. Consideró, el comprador es parte cumpliente pues realizó los abonos según fue estipulado, quedó pendiente solo el último tracto, el cual debía darse con la formalización. Pero para esa formalización, enfatizó, el bien debía encontrarse libre de gravámenes y con los impuestos al día, lo cual no logró demostrar la vendedora. Destacó, no lleva razón Viveros Rincones sobre el incumplimiento del deber del comprador de presentarse a pagar el último tracto. Estimó, el comprador no estaba obligado a pagar el resto del precio, si antes la vendedora no demostraba que el inmueble no tenía gravámenes y tenía los impuestos al día. Detalla, al contestar el hecho sétimo de la demanda, Viveros Rincones indicó que el 7 de marzo canceló la hipoteca y entregó copia del testimonio al comprador así como certificación municipal sobre el pago de los impuestos; sin embargo, -puntualizó- “no ha demostrado que la hipoteca se encontraba inscrita en el Registro Público, en fecha anterior al 20 de marzo de dos mil ocho, como se convino. Nótese que aportó una certificación de la escritura del testimonio de cancelación de la hipoteca en la que no se indica que se encuentre o anotada en el mencionado registro (ver folios 50 y 51)”.

Como se observa en los folios 4 a 6 y 13 del expediente, el día 21 de diciembre de 2007, Viveros Rincón se constituyó en deudor de la señora María Isabel Salas Arias y como garantía constituyó hipoteca de primer grado sobre el inmueble 1-242154-000. El testimonio de esa escritura fue presentado al Registro Nacional el día 16 de enero de 2008, y se anotó bajo el tomo 574, asiento 364781, consecutivo 001, sin que se inscribiese por un defecto en la cédula jurídica de la deudora. Tal y como enfatizó el Tribunal, en el contrato objeto de análisis en este proceso, el día 31 de enero de 2008, estipularon las partes contratantes que la venta era libre de gravámenes y cancelados todos los impuestos (así véase el folio 18 vuelto, cláusula quinta). Conforme tuvo por demostrado el Juzgado y fue luego prohijado por el Tribunal, el 5 de marzo de 2008 fue la fecha pactada inicialmente por las partes para la entrega del último tracto del precio y en la cual otorgarían la escritura de compraventa. No obstante, ello no ocurrió, sino que al día siguiente, esto es, el 6 de marzo de 2008, las partes acordaron una nueva data, a saber el 20 de marzo siguiente, al tiempo que el señor Castro Esquivel entregó un tercer tracto del precio $15.000,00, con lo cual el saldo quedó en $35.000,00 (anteriormente había entregado las sumas de $8.000,00 y $2.000,00). La anotación de la hipoteca en mención se mantenía aún en el Registro Nacional el 8 de abril de 2008 (folio 7), incluso se advierte que esta quedó inscrita el día 2 de junio de 2008 (folios 100 y 103). Esto significa claramente que para el 20 de marzo de 2008, segunda fecha que las partes dispusieron para la entrega del saldo del precio y otorgamiento de la escritura de compraventa, el derecho real de garantía estaba aún anotado en el predio. Ello determina que en efecto la parte vendedora, Viveros Rincones incumplió la obligación, el bien no se encontraba libre de gravámenes en el Registro Nacional para la data que acordaron. Ni siquiera, en oposición a lo afirmado por la casacionista, podría tenerse por demostrado que canceló la deuda garantizada con aquella hipoteca, pues –se insiste- esa garantía real quedó inscrita el 2 de junio siguiente. Si bien aportó certificación notarial del testimonio de la escritura número 448 del tomo 34 del protocolo del notario público Antonio Barboza Rodríguez, donde la señora María Isabel Salas Arias canceló totalmente la hipoteca del tomo 574, asiento 36781, consecutivo 001, lo cierto es que, como bien añadió el Tribunal al hecho probado quinto, ese instrumento no fue presentado al Registro Público, e incluso –se reitera- la hipoteca que allí en principio se extinguía, quedó inscrita el 2 de junio de 2008 y así lo exhibe la finca (folio 100). El artículo 424 del Código Civil estipula que la hipoteca se extingue con la obligación principal, pero al ser este un derecho que debe registrarse (cánones 464 y 465 ibídem), para efecto de terceros, como en este caso es el señor Castro Esquivel (con relación a esa hipoteca) y tal y como fue acordado por él y Viveros Rincones (“libre de gravámenes”), lo que interesaba es la información que consta en el Registro de la Propiedad y de Hipotecas. Versan los dos primeros párrafos del mandato 455 ejúsdem “Los títulos sujetos a inscripción que no esté inscritos no perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentación al Registro. [.-] Se considerará como tercero aquél que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción”. Es decir, en este asunto, la anotación de la hipoteca sobre el predio se mantuvo para el 20 de marzo de 2008 sí constituye incumplimiento por parte de Viveros Rincones con respecto de su comprador, el señor Castro Esquivel. Como bien estableció el Tribunal, no llevaba razón el A-quo en exigir al señor Castro Esquivel oferta del pago. Conforme al precepto 692 del Código Civil, la parte que haya cumplido el convenio, puede exigir su cumplimiento o bien su resolución con daños y perjuicios. En aplicación de esta norma, ha sostenido esta Cámara que el proceder incumpliente de una parte justifica la desatención de su contraparte en las obligaciones que asumió, manteniendo intacto su derecho a la ejecución forzosa o a la resolución y resarcimiento. Así, se ha manifestado que “la parte que viene cumpliendo el contrato no está obligada a cumplir si la otra parte incumple. Es decir, si en la ejecución recíproca de prestaciones una de las partes incumple, la otra no tiene por que cumplir con la prestación correlativa y puede excepcionarse de dicho incumplimiento mediante la excepción de non adimpleti contractus. En tal caso, quien puede eximirse del cumplimiento sobre la base de la excepción de contrato no cumplido, puede ejercer las acciones derivadas del artículo 692 precitado, pues tal incumplimiento se reputa como justificado en el incumplimiento previo de la otra parte” (sentencia no. 865-F-2000 de las 15 horas 35 minutos del 16 de noviembre de 2000 y 1343-F-SI-2014 de las 10 horas 15 minutos del 16 de octubre de 2014). Es cierto que también de forma reiterada, ha manifestado esta Cámara que para poder reputarse parte cumpliente y exigir de la otra el cumplimiento de la contraprestación o la resolución en los términos que autoriza el canon 692 del Código Civil, el contratante deudor frente a su acreedor, debe necesariamente haber consignado judicialmente el precio o su prestación, pues no basta siquiera la oferta real de pago, para descargarse de su obligación, en atención al precepto 797 ibídem (en este sentido las sentencias 12 de las 9 horas 45 minutos del 29 de enero de 1993, 9 del 13 de enero, 109 y 110 del 11 de octubre, las tres de 1995, la no. 182-F-2004 de las 8 horas 40 minutos del 22 de diciembre de 2004, y más recientemente la 1343-F-SI-2014). Ahora, en este asunto se tiene claro que el señor Castro Esquivel hizo entrega de los tractos del precio acordado, por el monto total de $25.000,00, es decir, hasta el día 6 de marzo de 2008, él había estado cumpliendo los términos acordados; quien incumplió con su obligación de libertad de gravámenes fue Viveros Rincones. En este orden, el señor Castro Esquivel estaba relevado de cumplir con la entrega de los $35.000,00 restantes, se encontró justificado en el incumplimiento de su contraparte. Luego, no podría estimársele incumpliente como hizo el Juzgado. En cuanto al reclamo de la casacionista sobre un supuesto reproche por falta de pago de los impuestos, se observa que ello no fue un aspecto que el Tribunal haya determinado como incumplimiento de su parte. Se trata de la simple mención o recuento de las obligaciones que asumió, a saber, venta libre de gravámenes y venta con todos los impuestos cancelados. No puntualizó en ningún momento el Tribunal que la demandada reconventora hubiese incumplido el pago de los tributos, sino que su desatención al convenio la circunscribió a la anotación de la hipoteca sobre el inmueble. Por lo que resulta inútil todo lo expuesto por la casacionista sobre una supuesta errónea valoración probatoria en cuanto a este aspecto. En suma, no se verifica violación al precepto 424 del Código Civil. Tampoco hay inobservancia a los mandatos 6, 1008 y 1022 del mismo cuerpo, sobre los que la recurrente no hace desarrollo concreto alguno.

Por último, la recurrente incluye en este agravio un reclamo diverso al argumento medular que desarrolló (violación indirecta de normas sustantivas), cual es una supuesta incongruencia en que incurrió el Tribunal. Al margen de la inadecuada estructura e incorporación de un cargo procesal dentro de uno sustantivo –lo que en tesis de principio obligaría al rechazo (incluso de ambos) por imprecisión-, se hace ver a la casacionista que la decisión sobre las costas del proceso es la derivación del acogimiento del recurso de apelación, por lo cual el Tribunal anuló el fallo del A quo, acogió parcialmente la demanda y denegó la reconvención. Dicho de otro modo, no es en razón de un concreto cargo de apelación que en segunda instancia se le impusieron las costas, sino en virtud del pronunciamiento reseñado, al variar la parte vencida, el Tribunal debía –como lo hizo- nuevamente emitir criterio sobre las costas del proceso.

En mérito de lo expuesto, procederá declarar sin lugar el recurso planteado. Deberá el recurrente sufragar las costas generadas con su ejercicio tal y como establece el canon 611 del CPC.