Resolución 00314-2014

* * * * * * * * * * “II.* Para emitir* pronunciamiento en relación con los*  agravios* expuestos, conviene* puntualizar* cuanto* sigue. Sin entrar* aquí en mucho detalle conceptual, un* fondo de inversión o fondo* mutuo* es* una* institución de inversión* colectiva* que* consiste en la reunión de fondos* provenientes de distintos* ahorrantes -personas físicas o jurídicas- con una* finalidad de inversión. Se trata de un patrimonio* constituido* por* las* aportaciones de diversos* inversionistas -denominados* partícipes del fondo-, administrado* por* una* empresa* gestora* responsable de su* gestión y administración -la sociedad* administradora del fondo de inversión- donde* también* participa* una* entidad* cuya* función* es* custodiar* los* activos* que* componen la cartera o activo patrimonial del fondo -la denominada* entidad* depositaria del fondo- quien* además* ejerce* funciones de control de la administradora en beneficio de los* inversionistas. En nuestro* medio, la Ley* Reguladora del Mercado de Valores* es el cuerpo* normativo* que* regula* dicha* figura sin conferirle* personalidad* jurídica* propia -artículos 61 y siguientes-, definiéndola tan sólo* como un fondo* común* que* constituye un patrimonio* autónomo o separado* perteneciente a la pluralidad de inversionistas, donde* su* derecho de propiedad* está* representado* por* los* correspondientes* certificados de participación (artículo 62), y cuya* gestión y administración se le confiere a la entidad* administradora la cual* necesariamente* tiene* que* estar* constituida* como* una* sociedad* anónima (art. 65) debidamente* autorizada* para* tal* efecto* por la Superintendencia General de Valores (artículo 66) quien* ejercerá* su* gestión de conformidad con las* políticas de inversión* predeterminadas en el estatuto* constitutivo del fondo -el denominado* prospecto- (art. 62) dentro del marco de esa* Ley y las* disposiciones* reglamentarias* emitidas* por la indicada* Superintendencia. Para lo que* es de interés* aquí, por* disposición legal (cfr.. el ya* citado* artículo 62) al ejercer* los* actos de disposición y administración del fondo de inversión, se entiende* que la sociedad* administradora del fondo* actúa a nombre y por* cuenta de los* inversionistas* participantes. De este* modo, el legislador* preordena* una* hipótesis de representación legal -representación sin mandato- a favor de la administradora, que la faculta* para* actuar en nombre y por* cuenta de la pluralidad de inversionistas* participantes* dentro del giro normal del plan de inversión a que* está* afectado el patrimonio* invertido.** * * * * * * * * * III.* En el caso de autos, el denominado* Fondo de Inversión y Plusvalía* es un fondo de inversión* inmobiliario* cuya* administración la ejerce la sociedad* Aldesa* Sociedad de Fondos de Inversión* S.A..* Fue* esta* sociedad* administradora la que en esa* calidad* suscribió con la parte* accionada el contrato de arrendamiento* aportado* junto con la demanda (documento de folio que van del 01 al 07) y es* ésta* sociedad la que* promueve la presente* demanda* monitoria* arrendaticia. A tono con lo expuesto en el considerando* que precede, no hay en la especie* defectuosa* representación* alguna, porque lo actuado* por la indicada* sociedad* administradora a la hora de promover* esta* demanda, por* imperativo legal se entiende* que lo fue a nombre y por* cuenta de los* inversionistas* participantes del supa* citado* Fondo de Inversión* inmobiliario, sin que sea cierto, porque la Ley no establece* limitación en ese* sentido, lo que* afirma el señor* Juez A quo de que* esa* facultad de representación lo es* únicamente “… para* los fines de poder* participar en el mercado* de* valores.” . Pese* a lo anterior, en lo que no lleva* razón la apelante* es en cuanto a su* legitimación* para* promover* esta* demanda. En efecto, el contrato de arrendamiento* del local comercial* objeto de este* desahucio lo suscribió la entidad* administradora del Fondo el día 18 de junio de 2008. Pero* luego, el 23 de diciembre de*  2010 (cfr.. documental de folios 01 al 32) tal* entidad* constituyó un fideicomiso de garantía* instituyendo* como* fideicomisaria a Scotiabank de Costa Rica S.A. y como* fiduciaria a Inversiones* Avenida de las* Américas* S.A., por* virtud del cual* traspasó a esta* última, en calidad de propiedad* fiduciaria, el inmueble* objeto de arrendamiento, traspaso* que se hizo* libre de gravámenes y anotaciones. Luego, mediante* escritura* pública* otorgada ante los* Notarios Luis Augusto Mora Araya, Randall Felipe Barquero* León y David Arturo Campos Brenes el día 19 de abril de 2013 (cfr. Folios que van del 34 al 49) se sustituyó el sujeto* fiduciario* por* virtud de lo cual* dicha* calidad la ostenta* hoy la sociedad* denominada* Latinamerica Title Company S.A.. En estas* condiciones, como lo dice el señor* Juez [Nombre1] quo, es* esta* última* entidad la única* legitimada* para* promover el desahucio* por* esta* vía* monitoria. A la luz de lo preceptuado en la relación de los* del Código de Comercio, adviértase el efecto* traslativo del dominio* que* aparejó a favor de la sociedad* fiduciaria el fideicomiso* que en su* oportunidad* fue* constituido* sobre la finca* arrendada, lo cual no discute la apelante. Precisamente, por* tratarse de una* traslación dominical de la finca* arrendada, operada con posterioridad al arrendamiento en cuestión, aplica en la especie lo preceptuado en el numeral 75 de la Ley de Arrendamientos* Urbanos y Suburbanos* que dice: “Si* por* cualquier* causa se traspasa el bien* arrendado, la propiedad* plena o el derecho de usufructo del bien* arrendado, el contrato de arrendamiento* continuará* vigente. El arrendatario* tendrá la obligación de pagar el precio al nuevo titular del dominio o del usufructo, una* vez* que sea notificado* por* éste, con la entrega de certificación* que* compruebe el traspaso.”. Con lo así* preceptuado* destaca el legislador el hecho de que la transmisión dominical del* bien* arrendado no implica la extinción del contrato de arrendamiento, sino tan sólo* una* modificación* subjetiva en el sujeto* arrendante, calidad* que en lo sucesivo* pasará a ocuparla el adquirente en dicha* transmisión. En tal* cometido, no distingue la norma la naturaleza o causa* que* hubo dado lugar a la enajenación, la cual, como se dijo, en el presente* caso y en lo relativo a la actual propietaria del inmueble* arrendado, provino de un contrato de fideicomiso. De este* modo, transmitido el dominio del bien* arrendado, se entiende* transmitido* también el arrendamiento* mismo y los* derechos* que* derivan de éste, entre* ellos, el de solicitar el desahucio del inquilino ante el no pago del alquiler. Por lo expuesto, no es de recibo la tesis de la recurrente* quien* sugiere* una* especie de desmembramiento de la calidad de propietario con la de arrendante en supuestos* como el descrito, afirmando* que en el presente* caso* ella* sigue* ostentando la posición de arrendante -autodenominándose “arrendador* originario”- porque no aplica lo dispuesto en el numeral 75 antes transcrito* pues* nunca* cedió el contrato de arrendamiento. Se insiste, el arrendamiento y los* derechos* que de él* derivan se entienden* comprendidos* como* parte de lo trasmitido al ocurrir la enajenación del bien* arrendado, sin que* para* ello* enajenante y adquirente* deban* hacer* una* declaración de voluntad o de cesión* expresa en ese* sentido. Más* por el contrario, en orden a soslayar lo preceptuado en el citado numeral 75 a propósito del interés* que* pueda* tener el enajenante de hacer* reserva en su favor de los* derechos* derivados del contrato de arrendamiento a la hora de transmitir el bien* arrendado, deviene* necesaria* una* declaración de voluntad* expresa en ese* sentido* dentro del negocio* transmisivo, donde derive indubitable la aceptación del adquirente al respecto. Empero, una* declaración de voluntad* tal se echa de menos en el fideicomiso* que* constituyó la accionante en su* oportunidad. Por demás, el hecho de que* presuntamente la arrendataria* hubo* continuado* pagando el alquiler a la accionante y no a la fiduciaria no desmerita en nada lo dicho.* El contrato* mantuvo* su* vigencia* pese a la transmisión* operada.* Empero con la transmisión* del* bien* arrendado* ocurrió, según se dijo antes, un cambio en el sujeto* arrendante, de modo* que, a partir del momento en que se consolidó el aludido* efecto* traslativo, el derecho a percibir* las* rentas le corresponde al nuevo* propietario. De este* modo, la cuestión de notificarle al inquilino el traspaso en cuestión se explica no por un tema de vigencia del arrendamiento* sino de oponibilidad, esto* es, la necesidad* que* tiene el adquirente de hacerle* oponible al inquilino* su* recién* asumida* calidad de nuevo* arrendante, con la idea de enervarle a éste -al arrendatario- la posibilidad de que* invoque* buen* pago del alquiler, con los* pagos* que le pudo* haber* hecho al anterior arrendante a partir del momento en que* ocurrió la transmisión. Corolario de lo expuesto, al no ser la parte* actora* ni* propietaria* ni actual arrendante del bien* arrendado, no está* dentro de los* sujetos* legitimados a que se refiere el artículo 5 de la Ley de Monitorio* Arrendaticio* para* promover* este* proceso. Así las* cosas, habrá de confirmarse la resolución* recurrida.”**