Resolución 00284 | Sala Primera de la Corte

Resultando 1

Con base en los hechos

que expuso y disposiciones legales que citó, el actor planteó demanda

ordinaria, cuya cuantía se fijó en la suma de cincuenta millones de colones,

para en sentencia: “Se me declare como único y real propietario de los dos

derechos de propiedad y posesión definitiva a la tercera parte cada uno de la

finca citada, matricula (sic) de folio real 5-145.088-000, al comprobar

que tengo titulo (sic) adquisitivo idóneo muchos años atrás de la

escritura donde el señor Salvador Campos vuelve a vender la finca sin mi

autorización y sin mediar rescisión alguna previa. Debe declararse tanto mi

derecho de propiedad como de posesión definitiva. Se declare por este medio la

nulidad total de la escritura pública numero (sic) 350 suscrita en la

ciudad de Cañas, Guanacaste, a las 12.00 horas del 24 de marzo del 2009 ante

Notario Público Moisés Galera Lippi, sea compraventa entre los señores Salvador

Campos Méndez y Jorge Eduardo Segura Ramos, escritura presentada al Diario del

Registro, al tomo 2009 asiento 109914 e inscrita con esas costas . (sic) Dicha

escritura deberá ser declarada totalmente nula, y por ende cualquier otra

posterior. Se debe ordenar la cancelación de dicha inscripción por ser

totalmente nula en el Registro de Propiedades, Partido de Alajuela. Al

declararse la nulidad de la escritura de compraventa citada, será nula también

toda actuación posterior por carecer de total derecho para ello, sea la

escritura hipotecaria de grado primero por la suma de cincuenta millones de

colones, numero (sic) 497 suscrita en la ciudad de Cañas a las 15 :00 (sic)

del 27 de noviembre del años dos mil nueve, ante la Notaria Odeth Ruiz Ramírez,

presentada al Diario del Registro, bajo las citas 2009 asiento 00322875 , (sic)

e inscrita con las mismas citadas, a favor del señor Alberto Donati . (sic)

La escritura de hipoteca sería declarada totalmente nula, por no tener la

capacidad de propietario registral para ello. Se debe ordenar la cancelación de

dicha inscripción en el Registro Público, Sección Hipotecas. Consta la copia

certificada. En igual forma sería nula cualquier actuación posterior por no ser

firmada por el dueño real de la finca. Se debe cancelar cualquier inscripción

que se anula por las razones citadas. Que en caso de oposición a esta demanda,

sean condenados los demandados en costas.”

Considerando I

De acuerdo con lo expuesto en la demanda, el señor Salvador Campos

Méndez vendió la finca del partido de Alajuela, matrícula 145088-000 a favor de

la señora Socorro Campos Badilla, por medio de la escritura pública No. 164 de

las 15 horas del 11 de febrero de 1975 del protocolo del notario público Jorge

Jiménez Aguilar. Dicha escritura fue presentada al tomo 302, asiento 273 del

diario del Registro Nacional. Posteriormente, la señora Campos Badilla vendió

la referida finca a favor de los señores Jorge Luis, Víctor Julio y María

Luisa, todos de apellidos Monge Ramírez, a través de la escritura pública No.

174 de las 11 horas del 08 de setiembre de 1977, la cual fue presentada al al

tomo 344, asiento 16317 del diario del Registro Nacional. Los señores Jorge

Luis y Víctor Julio vendieron el derecho que cada uno tenía a una tercera parte

de la finca, a favor de Jorge Luis Gutiérrez Soto, convirtiéndose este en el

propietario de dos terceras partes. Dicho acto se efectuó a través de la

escritura pública de las 16 horas del 20 de noviembre de 1991 ante el notario

público Joaquín Picado González, la cual fue presentada al tomo 392, asiento

16833 del diario del Registro Nacional. A partir de la fecha de la última

compraventa, el señor Jorge Luis Gutiérrez Soto entró en posesión del inmueble.

Posteriormente, dicha posesión la efectuó a través de la sociedad Palmitos del

Norte Agrícola S.A. y después por medio de Palmitos Las Colinas del Miravalles

S.A., a quienes les arrendaba la finca. Por medio de la escritura pública No.

350 de las 12 horas del 24 de marzo del 2009 del protocolo del notario público

Moisés Arturo Galera Lippi, el señor Salvador Campos Méndez volvió a vender la

finca descrita a favor del señor Jorge Eduardo Segura Ramos, por la suma de un

millón de colones. Dicha escritura fue presentada al tomo 2009, asiento 10914

del diario del Registro Nacional y se inscribió, por cuanto en esa misma

escritura se solicitó expresamente cancelar las anotaciones de compraventa

anteriores, sea del señor Salvador Campos Méndez a la señora Socorro Campos

Badilla, de esta señora a los hermanos Monge Ramírez y de estos al señor Jorge

Luis Gutiérrez Soto. Mediante escritura pública No. 497 del protocolo de la

notaria pública Odeth Ruíz Ramírez, el señor Segura Ramos constituyó una

hipoteca sobre el inmueble en cuestión, cuyo acreedor fue el señor Alberto

Donati, quien se la adjudicó en proceso de ejecución hipotecaria.

Considerando V

En el segundo

cargo, el casacionista reclama preterición e indebida valoración de una

serie de pruebas, de las cuales, en su criterio, se podía inferir el abuso del

derecho por parte de los demandados. En primer lugar, estima, no se valoró la

prueba documental referente a copias del expediente judicial 10-000155-0387-AG,

de la cual se desprendía que el señor Donati interpuso el proceso hipotecario

de manera posterior a que iniciara el presente proceso judicial, y que este

último ya era conocido por todas las partes por la anotación de demanda al

margen registral del bien, así como que el señor Segura Ramos no se opuso a la

ejecución hipotecaria por lo cual el remate fue inminente. Sobre este punto, el

Tribunal indicó que el a quo incorporó la prueba visible a folios 715 a

718, la cual fue presentada dentro de un incidente de hechos nuevos, asimismo,

en folios 301, 307, 310 y 315 rolan copias de resoluciones del proceso de

ejecución hipotecaria, el escrito inicial presentado en dicho proceso y el acta

de remate. En virtud de ello, determinó que la prueba relacionada con el

expediente de ejecución hipotecaria (10-000155-0387-AG) sí fue incorporada al

proceso y, por lo tanto, no se causó infracción alguna. Según se observa, en el

recurso de apelación se alegó: “no consideró el Juzgado la prueba documental

del proceso hipotecario que se tramitó en el mismo despacho bajo el expediente

10-000155-0387-AG”. Si bien el apelante no utilizó la redacción más

afortunada, de una lectura integral del reproche se denota que su reclamo no

hacía alusión al rechazo de la probanza, sino más bien a su falta de valoración

en la sentencia de primera instancia. Debió el Tribunal entrar a analizar la

probanza cuya falta de valoración fue alegada, y no limitarse a indicar que

esta sí fue incorporada al proceso y por ello no se causó infracción. El vicio

argüido por el apelante constituía una supuesta preterición de prueba y no el

agravio procesal de rechazo de prueba, como parece haberlo entendido el

Tribunal. Estima esta Cámara, lleva razón el recurrente al reclamar la falta de

valoración de la prueba de marras en la sentencia impugnada, razón por la cual

esta Sala procederá con su examen. Entre los documentos que se analizan están:

la demanda de ejecución hipotecaria interpuesta por Alberto Donati contra Jorge

Eduardo Segura Ramos (folios 220-224), comisión para notificar la resolución

intimatoria, el acta de remate, un edicto (folios 301-312), la copia de la

demanda de ejecución hipotecaria, la resolución que previene presentar

microfilm de la demanda ordinaria anotada al margen del bien (folios 315-324 y

362-396), resolución donde se adjudica el inmueble rematado a favor de Alberto

Donati y resolución que ordena la puesta en posesión de la finca adjudicada al

señor Donati (folios 693-696 y 714-718). De esos documentos no se desprende que

al momento cuando se constituyó la hipoteca, el señor Donati tuviera un

conocimiento extra registral de las anotaciones de compraventa que pesaban

sobre el inmueble 2-145088-000 antes de ser traspasado al señor Segura Ramos, ni

que la conducta de Donati se enmarcaba dentro de un abuso de derecho, como lo

alega el casacionista. La constitución de hipoteca se dio tiempo antes de que

se anotara este proceso judicial en el asiento del inmueble (el 27 de noviembre

de 2009 se constituyó la hipoteca y se inscribió en el Registro Nacional el 10

de diciembre de 2009, mientras que en fecha 17 de febrero de 2010 se anotó

registralmente el presente proceso), por lo que no resulta razonable concluir

de esas pruebas que el señor Donati tuviera conocimiento sobre el particular

cuando se constituyó la hipoteca. También reclama el casacionista la indebida

valoración de la prueba documental referente a la copia del proceso interdictal

No. 09-000215-0387-AG y el penal No. 09-201153-0413-PE. Arguye, dicha prueba

acredita que el señor Segura Ramos conocía la irregularidad del traspaso de la

finca a su favor, y aún así, constituyó una hipoteca sobre el inmueble. Al

respecto, el Tribunal determinó que en el año 2009 las sociedades Palmito del

Norte Agrícola S.A. y Palmitos Las Colinas de Miravalles S.A. interpusieron el

proceso sumario indicado contra Jorge Segura Ramos, el cual finalizó en

conciliación, dado que las partes acordaron dirimir el conflicto en vía

ordinaria. En dicho proceso se acusaba como actos perturbatorios que el

demandado había enviado a colocar estacas en el inmueble y a exigirles a los

ocupantes su salida. En criterio del Tribunal, del estudio de las piezas no se

encontró que Alberto Donati formara parte de ese proceso interdictal, por lo

que no hubo infracción a las reglas de valoración de la prueba en la sentencia

de primera instancia. Por otra parte, en lo que respecta al proceso penal

No.09-201153-0413-PE, el Tribunal consideró que sí fue debidamente valorado por

el a quo, y concluyó que de este no se obtienen elementos que varíen los

hechos probados y no probados de la sentencia objetada. Para esta Sala, el

Tribunal lleva razón. Revisados los documentos que constan en el presente

expediente relativos a los procesos judiciales 09-000215-0387-AG y

09-201153-0413-PE, no se logra desprender que el señor Donati actuara de mala

fe o abusara de su derecho. En el primero, Donati no es parte y tampoco se le

vincula de forma alguna. En el segundo, consta únicamente el escrito de

acusación de fecha 14 de mayo de 2012, en el cual se le atribuye a Jorge Segura

Ramos, Salvador Campos Méndez y Moisés Arturo Galera Lippi el delito de

estelionato, en perjuicio de Jorge Luis Gutiérrez Soto, Alexis Coto Trejos y

Alberto Donati. De esas probanzas, como bien lo determinó el Tribunal, sí es

posible desprender el comportamiento antijurídico del co-demandado Segura

Ramos, pero no el de Donati, en el sentido de supiera que al momento de

constituirse la hipoteca, la titularidad de Segura Ramos sobre la finca en

litigio fuera cuestionada o que el inmueble tenía poseedores cuyo derecho no

provenía del señor Segura Ramos. Nótese, la acusación penal es del 14 de

mayo de 2012, fecha posterior a la constitución de hipoteca, con lo cual no es

posible desprender que Donati tuviera conocimiento de ese proceso antes de

constituirla. Por último, recrimina el casacionista que el Tribunal dio mérito

a la copia de un cheque que giró Alberto Donati a favor de Jorge Segura Ramos,

como prueba que acreditaba la existencia de la hipoteca. No obstante, explica,

no fueron valoradas otras probanzas que impedían concluir en ese sentido, así:

la información bancaria relativa a la falta de registros demostrativos de la

acreditación del monto del préstamo con cuentas del señor Segura Ramos, o de un

crédito igual en las cuentas del señor Donati. Tampoco, aduce, se valoraron las

declaraciones tributarias, donde no se incluyó el movimiento contable por los

50 millones de colones prestados. En este punto, el Tribunal estimó que la

parte actora no impugnó el cheque en los términos de los artículos 390-399 del

CPC. Así, consideró, el cheque es prueba de dicha transacción. Valoró que la

fecha y el monto del cheque coinciden con los datos insertos en la escritura

pública No. 497, y que el destino del cheque y la existencia de fondos o la

omisión de reporte en declaraciones de renta de Jorge Segura y Alberto Donati

no son elementos que impidan demostrar la validez o existencia de la hipoteca,

o que demuestren la mala fe del acreedor hipotecario.

Considerando VI

Siguiendo lo dicho por

el casacionista, si bien es cierto la copia del cheque no es suficiente para

acreditar la veracidad de la hipoteca, esta se hizo bajo la fe pública del

notario ante quien se otorgó, lo que hace presumir la autenticidad de lo consignado.

La única forma de desacreditarlo es solicitando se declare su falsedad en sede

judicial, de conformidad con el numeral 370 del CPC. En este caso, no consta en

el expediente pronunciamiento judicial alguno declarando la falsedad del

instrumento público de comentario. De esta forma, tal como lo razona el

Tribunal, el destino del cheque (su cambio o depósito), o su inclusión o no en

declaraciones tributarias no afecta la validez y eficacia de la escritura

pública de constitución de hipoteca, ni prueba la mala fe del acreedor o un

abuso de derecho de su parte. Por otro lado, si se analiza la documentación

bancaria constante en autos, no se infiere lo consignado por el casacionista.

Dado que el cheque respondía a una cuenta bancaria que tenía el codemandado

Donati en el Banco Nacional, sería esta entidad la que tendría registros sobre

el cambio o depósito de dicho cheque. No obstante, al Banco Nacional no se le

solicitó brindar información relacionada con el referido cheque. Incluso, la

única información suministrada por esta entidad financiera fue: “Revisados

los sistemas crediticios de la institución, no se registra crédito hipotecario

otorgado al señor Jorge Segura Ramos por un monto de ¢50.000.000.00 por lo que

es imposible informar lo requerido por el despacho”. De lo anterior, no se

desprende si hubo o no desembolsos de la cuenta bancaria de Alberto Donati que

hicieran efectivo el cheque en cuestión. La demás información dada por otras

entidades bancarias tampoco guarda relación con lo aquí debatido. Por su parte,

la Dirección General de Tributación informó que Alberto Donati y Jorge Segura

Ramos no aparecen registrados como contribuyentes y, por lo tanto, no presentan

declaraciones tributarias, lo que tampoco constituye prueba para acreditar el

abuso de derecho alegado. Por consiguiente y en consideración a lo referido en

este considerando, procederá rechazar el cargo.

Considerando VII

En el tercer reproche

el casacionista reclama la errónea valoración de una serie de pruebas, de las

cuales, en su criterio, se puede inferir la mala fe del co-demandado Alberto

Donati al momento de constituir la hipoteca sobre el inmueble objeto de esta

litis. En tal sentido, estima errada la posición del Tribunal al considerarlo

tercer adquirente de buena fe. Acusa la indebida aplicación de los numerales 22

y 835 del Código Civil. En primer lugar, aduce, no se valoró adecuadamente la

prueba testimonial, la pericial ni el reconocimiento judicial. Señala, el

testimonio de Juan Elizondo fue incorrectamente valorado, pues de este se desprendía

que el señor Jorge Segura no ejercía actos posesorios sobre el bien, y más bien

eran personas autorizadas por el actor quienes lo hacían. Menciona, en el

peritaje y reconocimiento judicial consta que el inmueble estaba cultivado de

palmito y, de la declaración confesional de Jorge Segura se desprende que nunca

realizó cercas, cultivos, ni tuvo ganado en la zona de conflicto, lo que a su

entender concuerda con la declaración testimonial de Elizondo. En su criterio,

lo descrito implica que el acreedor debió conocer esta situación previo a la

formalización notarial hipotecaria y ello desvirtúa su buena fe. En segundo

lugar, alude, no se valoró que el medio de notificaciones de Jorge Segura Ramos

en la constitución de hipoteca, era la oficina del abogado que ahora representa

al señor Donati. Arguye errónea valoración de los documentos presentados el día

13 de junio de 2013, respecto de los cuales, destaca: no se consideró que a

folio 284, consta escrito presentado por el Lic. Álvaro Araya, a favor de Segura

Ramos, siendo el Lic. Araya el abogado director de Alberto Donati tanto del

proceso hipotecario como de este. Además, menciona, no se tomó en cuenta que el

notario público Moisés Galera Lippi, quien autorizó la escritura de compraventa

anulada y quien funge como abogado director del señor Segura Ramos en este

proceso y en el interdictal, también autorizó documentos notariales a favor del

señor Donati en mayo de 2009.

Considerando TERCERO

Así, se ha entendido que la

información registral hace presumir la titularidad del bien a favor de quien

allí se indique como su dueño y, en ese sentido, se protege a quien adquiere

confiando que esa persona es su propietario. Ahora bien, valga resaltar, para

que esa presunción tenga cabida, es necesario buena fe del adquirente,

entendida como la creencia de que el titular registral es el verdadero dueño

del bien y, por lo tanto, es quien ostenta la facultad para transmitirlo o

constituir un derecho real sobre aquél. Visto de otro modo, actúa con tal

aptitud quien ignora o desconoce las inexactitudes, vicios o defectos que

afectan la titularidad indicada en el Registro. Si bien la publicidad registral

da una apariencia de buena fe a quien adquiere a su amparo, esta podría ceder

frente a situaciones extra registrales, que el tercero, mediante una diligencia

ordinaria, debió conocer. En el campo de los derechos reales, esa diligencia se

configura a través de dos formas paralelas y complementarias de publicidad: de

un lado, la situación aparente creada por la inscripción en el Registro, y, de

otro, la situación de apariencia de titularidad real que se produce por la

creación de un signo exterior de recognoscibilidad (en este caso, la posesión).

En tal sentido, se considera de buena fe a quien constató las publicidades

dichas, sin que en su estudio acaecieran dudas razonables respecto a una

inconsistencia registral, es decir, la información expuesta en el Registro y el

estado posesorio del bien resultaban coherentes. Así, mantendrá buena fe al que

por error excusable no pudo constatar la inconsistencia registral, si la

hubiera. Es decir, ha de tratarse de un error que no hubiera podido vencer, a

pesar de haber actuado diligentemente. A contrario sensu, cuando el error o

ignorancia acaeció por negligencia, imprudencia, impericia o descuido del

adquirente (culpa en general), cesa la buena fe, pues en tales supuestos el

desconocimiento habría desaparecido a partir de una debida diligencia. Ahora

bien, se hace hincapié, la posesión que al adquirente se le exige conocer (a

partir de una diligencia ordinaria), es aquella que se realiza de manera

pública, pacífica, manifiesta y a título de dueño por persona distinta y ajena

al titular registral. Es claro que el poseedor y dueño del dominio no

necesariamente deben coincidir, sin embargo, si entre estos existe algún tipo

de relación jurídicamente tutelable, por ejemplo, un contrato de arrendamiento,

se presume que el propietario mantiene y ejerce su derecho posesorio aunque de

manera mediata. Así, cuando por la situación posesoria del inmueble o por otros

indicios, resulta posible conocer la inexactitud del Registro o al menos surge

alguna duda razonable, sea porque el titular registral de la finca no tiene

acceso a esta o no la posee de modo mediato ni inmediato, de efectuarse el

negocio, estaría ausente la buena fe, pues tales circunstancias fácticas

permitirían a un ser humano promedio tener dudas sobre la veracidad y exactitud

de la información registral. Lo anterior se desprende de la doctrina de los

del Código Civil, que regula el “hecho de la

posesión” y la buena fe posesoria. Así las cosas, en actos donde aquella se

exige, como en el caso de quien adquiere un bien de su titular registral sin

ser su propietario real (artículo 456 del Código Civil), las circunstancias

fácticas que razonablemente hagan dudar al tercer adquirente, en tanto el

derecho que se pretende traspasar presenta irregularidades razonables, anula la

tutela de la apariencia que en principio le protege, ya que dicha incertidumbre

desvirtúa la buena fe.

Considerando X

Análisis sobre prueba

indiciaria. Hay supuestos fácticos que, por las circunstancias que los rodean, muchas

veces carecen de pruebas directas para su acreditación. Además de ser difíciles

de demostrar por complicaciones en la obtención de probanzas, en algunas

ocasiones, incluso, están ausentes de prueba, al menos de una forma directa y

precisa. Su demostración generalmente se alcanza a partir de la conjunción de

otros elementos probatorios unidos a partir de un hilo de lógica y coherencia.

Es usual que en los asuntos donde se debate sobre la nulidad de actos

jurídicos, con base en la comisión de fraudes u otras ilicitudes, no exista

prueba directa o en alto grado precisa, que permita acreditar, de ese modo, las

afirmaciones respecto a los hechos en que se fundamenta el vicio o la

irregularidad. A ese respecto esta Cámara ha manifestado: “[…] Por eso el

legislador, frente a situaciones como la descrita, confiere al órgano encargado

de resolver el conflicto, amplias facultades de apreciación probatoria, a fin

de que considere, mediante su prudente criterio, las circunstancias que rodean

el caso concreto. A partir de allí determinará, incluso mediante indicios

claros, precisos y concordantes, si los hechos en que se apoya la nulidad

reclamada, dan base para tenerla por establecida […]” (Resolución No. 1033

de las 08 horas 40 minutos del 07 de agosto de 2014). Así, ante la falta de

prueba directa, corresponderá echar mano a la indiciaria y después de un

análisis concienzudo determinar o no la existencia de los hechos relevantes. En

tal sentido, esta Sala ha indicado: “[…] para que exista una presunción como

medio de prueba es necesario, en primer término, que se dé un acontecimiento

positivo o negativo cierto del que ha de deducirse el que se quiere conocer. La

existencia o inexistencia de este acontecimiento denominado en sentido amplio

hecho base, o más técnicamente indicio, tiene que estar debidamente acreditado

en el proceso para que asegure la viabilidad de la presunción. Así se deduce

del del Código Procesal Civil: “Las presunciones humanas sólo

constituyen prueba si son consecuencia directa, precisa y lógicamente deducida

de un hecho comprobado. Es el resultado del ejercicio de la discrecionalidad

otorgada al juzgador para apreciar la prueba, derivando entonces la presunción

de otros hechos que se han tenido por ciertos (No. 848-F-2001 de las 14 horas

45 minutos del 31 de octubre del 2001). Esta conexión, que debe ser directa y

precisa, entre el hecho base y el indicio y acaecimiento que se pretende

derivar (hecho consecuencia), se verifica con arreglo a normas puramente

lógicas, a las reglas del criterio humano, tarea que lleva a cabo el Juez investido

de poder discrecional según su conciencia y discernimiento. Es éste quien de

modo exclusivo infiere de tal prueba un hecho o acto, según su convicción

interna le inspire dentro de un marco de razonabilidad y racionalidad, en un

prius lógico que no atente con la sana crítica, de ahí que, su juicio se

mantiene, salvo se demuestre ser contrario a la evidencia que las pruebas

ostentan, ya sea por mediar error de hecho o de derecho en su estimación

respecto de los hechos base o indiciarios, o bien, que la inferencia raye en lo

absurdo por contrariar el sentido común o los fenómenos naturales […]” (Consúltense

las sentencias No. 25 de las 10 horas 45 minutos del

19 de enero de 2007, No. 216 de las 08 horas 35 minutos del 25 de

marzo de 2008, No. 892 de las 09 horas 05 minutos del 04 de agosto de 2011).

Con lo anterior, el juez puede llegar a un convencimiento por sí mismo sobre la

certeza de los hechos sobre los cuales basa su decisión, a través de su propio

examen valorativo, pero, esta no es del todo libre, sino está sujeta a las

normas del pensamiento lógico formal y, de manera simultánea, a la experiencia

humana. En otras palabras, la deducción que pueda extraer el juzgador de tales

indicios no puede abstraerse del análisis que impone la sana crítica racional.

En el proceso de valoración probatoria, el juzgador debe estructurar escenarios

lógicos, coherentes y racionales a partir de un análisis conjunto de la prueba,

pero además conforme a las reglas de la experiencia, psicología, sociología y

correcto entendimiento humano. Apartándose de convicciones subjetivas, para dar

paso a conclusiones racionales, objetivas y proporcionalmente aceptables según

las circunstancias dadas, a fin de aplicar la norma jurídica acorde con el

cuadro fáctico tenido por acreditado. En conclusión, la autoridad judicial

estará obligada a apreciar las probanzas con una debida concatenación lógica y,

además, bajo las circunstancias de su entorno, observadas mediante la

experiencia. La finalidad de lo anterior es que el juzgador no pueda acogerse

tan solo a su discrecionalidad, sino que, deberá fundamentar, de acuerdo con

los parámetros dichos, los motivos de su convicción.

Considerando SEGUNDO

Según los hechos tenidos por probados en la sentencia de primera

instancia y no variados en la resolución impugnada, ni cuestionados en esta

sede, el terreno en disputa mide 544.368 metros cuadrados. Además, una buena

parte se encuentra cultivado de palmito de pejibaye desde 1992. Asimismo, ha

sido el señor Jorge Luis Gutiérrez quien ha poseído el terreno en disputa desde

la data indicada, autorizando a personas y sociedades a trabajar en este, entre

ellos la sociedad representada por su suegro (Palmitos del Norte Agrícola S.A.)

y Juan Luis Elizondo Muñoz (véase hechos décimo quinto y décimo sexto de la

sentencia de primera instancia, prohijados por el Tribunal). De acuerdo a lo

anterior, es posible concluir que para el momento cuando se constituyó la

hipoteca (noviembre 2009), había actividad productiva evidente y notoria en la

finca, realizada por personas sin relación alguna con Jorge Segura, sino por

autorización de Jorge Gutiérrez, lo que pudo y debió conocer Donati mediante

una diligencia ordinaria, pues se trataba de una posesión pública, pacífica y

manifiesta. Cuando una persona va dar en contrato de préstamo una suma

importante de dinero, y exige a cambio una caución, resulta lógico que el

acreedor se cerciore de que esta le será de utilidad. Si la garantía es un

inmueble, como en este caso, la experiencia humana y lógica imponen que el

acreedor realice un estudio registral del bien para determinar que este

pertenece a su deudor o a quien facilitará la garantía, pero además visite el

inmueble, revise su estado, verifique si hay construcciones o plantaciones y,

de haberlas investigue quién las posee. Si no es el mismo deudor, es esperable

que indague qué tipo de relación tienen los poseedores con el dueño registral.

La hipoteca conlleva el privilegio de ejecutar la garantía por falta de pago,

la mínima diligencia impone al acreedor cerciorarse del estado físico/material

del inmueble y de su estado posesorio. De ello dependerá la utilidad de la

garantía y el efectivo pago del préstamo. Tal como lo manifestó esta Cámara con

anterioridad: “[…] en 1999, ya la sociedad actora era propietaria del

terreno y ejercía actos posesorios, los cuales además eran notorios, por lo que

no se puede alegar desconocimiento de ello, o sea, si quien lo sembraba no era

quien lo estaba vendiendo, la labor de un buen padre de familia hubiera

consistido en indagar un poco más sobre la titularidad del bien antes de su

adjudicación […]” (Consúltese el voto No. 823 de las 15 horas 35 minutos

del 16 de noviembre de 2007). En este caso, Donati indica en la contestación

del hecho quinto de la demanda: “[…] yo solamente realicé un estudio

registral al momento de prestar el dinero a Jorge Segura y la propiedad estaba

limpia de anotaciones […]”. En la misma contestación señala que los

poseedores de la finca estarían ahí por la mera tolerancia de Segura Ramos, mas

no explica ni acredita si sabía de ellos al momento de la constitución de la

hipoteca, ni de su causa posesoria. Es criterio de este Órgano decisor que

Donati pudo y debió conocer tal situación. Si hubiera revisado el estado

posesorio del inmueble, habría percibido que en dicho fundo se ejercitaban

actos posesorios, sólo así pueden explicarse las plantaciones existentes. De

suyo se habría percatado que los poseedores no eran, ni tenían relación con

quien le ofreció el bien en garantía, situación suficiente para alertarlo y

negarse a otorgar el crédito. El numeral 285 del Código Civil fija un parámetro

para apreciar la buena fe. Esta encuentra amparo cuando las circunstancias

fácticas objetivamente la justifiquen, es decir, si objetiva, racional y

lógicamente se deduce que el adquirente pudo y debió tener dudas sobre el

derecho que pretendía obtener, en ese escenario cesa su buena fe, pues esa

incertidumbre es suficiente para extinguirla. La buena fe, en este caso, no se

construye a partir de la fiel y ciega creencia del dicho del deudor, sino de

datos objetivos, como sería el estudio diligente que permita hacer creer al

acreedor que la titularidad sobre el bien dado en garantía no presenta ningún

tipo de irregularidad. Es a partir del equilibrio entre la publicidad emergente

de la realidad material y la publicidad desplegada en los datos registrales,

que aquella se obtiene, pues hubo un examen de constatación entre la

información registral y la realidad posesoria del bien. Esta Sala ha mantenido

la tesis de proteger al tercero que adquiere al amparo del Registro, no

obstante, debe quedar claro, tal amparo surge cuando el adquirente actuó diligentemente,

de modo que si se acredita, en cada caso concreto, que existían circunstancias

fácticas que el adquirente pudo conocer a través de una diligencia ordinaria

que le haría saber sobre la inexactitud registral, o al menos tener dudas sobre

aquella, cesa su buena fe y, consecuentemente, la protección dada. Si bien, en

el caso en examen, un estudio registral simple proyectaba el resultado que al

efecto expuso Donati en su defensa, lo cierto es que de haber procedido

diligentemente en los términos expuestos supra, hubiera tenido conocimiento de

la inexactitud registral. Además, a mayor abundamiento de razones, toma en

cuenta esta Cámara, si Donati hubiera sido diligente se habría percatado que el

levantamiento de las anotaciones por medio de la escritura de venta anulada, no

fue regular. Si hubiera hecho un estudio histórico registral lo habría

constatado. Así, todo ese desconocimiento acaeció producto de su negligencia y,

en ese tanto, desvanece la apariencia de buena fe y, consecuentemente, su protección

jurídica. Por todo lo expuesto, procederá acoger el agravio formulado.

Normativa citada · 11 artículos

Código Civil

Código Notarial

Código Procesal Civil (Ley 7130, histórico)

Ley de la Jurisdicción Constitucional

Normativa citada · 11 artículos

Código Civil

Código Notarial

Código Procesal Civil (Ley 7130, histórico)

Ley de la Jurisdicción Constitucional