Resolución 00532-2026

Antecedentes procesales. A efectos de resolver el presente proceso contencioso administrativo, en las siguientes líneas se expondrán los antecedentes de relevancia:

La presente causa se ha sustanciado en esta sede en forma electrónica, por lo que se utilizará como referencia la foliatura del documento electrónico generado como un único archivo en formato PDF, obtenido del Escritorio Virtual con las opciones "Orden Descendente" y "Ver descripción de Documento (PDF)" desmarcadas y con la opción "Ver detalles carátula del Expediente" seleccionado en "Final", el cual incluye un total de 391 imágenes del proceso de principal en formato digital (expediente judicial) y 48 imágenes del proceso cautelar (expediente judicial de cautelar; lo anterior a efectos de dejar constancia de la totalidad de imágenes que conforman el expediente y la referencia (foliatura) que se utilizará para brindar la identificación de los documentos de forma adicional a lo descrito en cada oportunidad.

Se tiene por interpuesto el proceso de conocimiento, en el cual se establece la pretensión que fue determinada en la demanda interpuesta el 21 de noviembre de 2023 y confirmada en la audiencia preliminar celebrada el 08 de agosto de 2024, de la siguiente forma: “Primero: Que se declare que entre el BANCO DE COSTA RICA y a (sic) la sociedad 3-102- 597981 SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA se pactó la venta de la finca del Partido de Puntarenas 6-200605-000 (sic), la cual es terreno para construir lote siete, situada en el Distrito Primero Quepos, del Cantón Sexto Quepos de la Provincia de Puntarenas, que colinda al norte con Servidumbre de Paso, al sur con Lote diez, al este con Calle Pública y al oeste con Lote seis, y mide trescientos veinticinco metros cuadrados y tiene asignado el plano catastrado número P-1671260-2013 por la suma de doce millones de colones.

Que se declare que al haberse acordado cosa y precio, el BANCO DE COSTA RICA (mediante el personero con facultades suficientes), está obligado a comparecer ante notario público a otorgar la respectiva escritura de traspaso de la finca 6-200605-000 a favor de mi representada.

Que se declare que el BANCO DE COSTA RICA (mediante el personero con facultades suficientes), está obligado a recibir de parte de mi representada la suma de doce millones de colones como pago por la finca vendida a mi representada.

Que se declare que en aplicación del artículo 480 del Código Civil desde que se acordó la venta de la finca 6-200605-000 se autorizó a mi representada a tomar posesión de la misma; pues con dicho acuerdo se transmitió la propiedad de esa finca.

Se condene al Banco de Costa Rica al pago de las costas de esta acción”. (imágenes 2 y 73 expediente principal y grabación en soporte digital).

En auto de las nueve horas catorce minutos del once de diciembre de dos mil veintitrés, la Juez Tramitadora dispuso: “Vista la solicitud de anotación de demanda realizada por la parte actora, según los elementos de hecho y derecho expuesto y por encontrarse el objeto procesal dentro de lo establecido en los artículos 87 del C.P.C. y 468 del C.C. se ordena la anotación de esta demanda mediante el Sistema de Registro Electrónico de Embargos (SREM) en los inmuebles Partido de Puntarenas 6-200605-000”. (imagen 31 expediente cautelar) Posteriormente, en auto de las quince horas cincuenta minutos del nueve de enero de dos mil veinticuatro, el Juez Tramitador resolvió: “En atención de la constancia realizada por el Técnico Judicial 3 Roger Fabricio Barrantes Ureña de las catorce horas cuarenta y dos minutos del 09 de enero de 2024 en que se hace referencia a problemas en el sistema SREM, procédase a confeccionar el oficio de anotación de demanda del bien inmueble partido de Puntarenas 6-200605-000 ordenado en la resolución de las nueve horas catorce minutos del once de diciembre de dos mil veintitrés de manera física. El mismo puede ser retirado en el área de manifestación de este Tribunal por la parte accionante para su diligenciamiento por la interesada”. (imagen 38 expediente cautelar)

Mediante auto de las diez horas once minutos del tres de julio de dos mil veinticuatro, el Juez Tramitador declara en rebeldía al Banco de Costa Rica y se tiene por contestada afirmativamente la demanda en cuanto a los hechos, sin perjuicio que pueda apersonarse, en cualquier tiempo, tomando el proceso en el estado en que se encuentre. (imagen 42 expediente principal)

En escrito presentado el 19 de agosto de 2024, la representación del Banco de Costa Rica, contestó negativamente la demanda. Formuló la defensa de fondo de falta de derecho. Peticionó, se rechace en todos sus extremos la demanda y se condene a la parte actora al pago de ambas costas del proceso. (imagen 49 expediente principal).

En la audiencia preliminar de las trece horas treinta y seis minutos del ocho de agosto del dos mil veinticuatro, el Juez Tramitador le previno a la parte actora que en el plazo de tres días debía aportar el pago de los timbres fiscales correspondiente al poder especial judicial y referirse al escrito presentado el 19 de agosto de 2024 por la representación del Banco de Costa Rica; y a la parte demanda que en el mismo plazo aportara la personería de la entidad bancaria debidamente actualizada. Se fijaron las pretensiones de la demanda y se determinó que todos los hechos son admitidos. Después, se procedió a la admisión de la prueba documental y testimonial ofrecida. (imagen 73 expediente principal y grabación en soporte digital)

La audiencia complementaria se celebró a ocho horas treinta y siete minutos del once de diciembre de dos mil veinticinco, según el detalle consignado en la minuta confeccionada al respecto. Informó el Tribunal que la sentencia sería dictada dentro del plazo de quince días establecido en el artículo 111 inciso 1) del Código Procesal Contencioso Administrativo. (imagen 365 expediente principal y grabación en soporte digital).

En escrito presentado el 16 de diciembre de 2025, en virtud de la prevención realizada por el Tribunal en la audiencia complementaria, la representación del Banco de Costa Rica aporta las certificaciones donde consta: “- La adjudicación de la finca del Partido de Puntarenas 6-200005-000, la cual fue adquirida en pago de obligaciones, por incumplimiento contractual de pago en proceso de cobro judicial, mediante aprobación de remate en firme mediante resolución N°2021005219 de las 21:52 horas del 22 de junio 2021, dentro del expediente de cobro judicial 16-010014-1012-CJ - 5 de Banco Crédito Agrícola de Cartago/Bancos de Costa Rica, contra Juan Carlos Fernández Nuñez (sic). / - Además, se adjunta debidamente certificado toda la normativa interna relacionada, con el proceso de venta de bienes adquiridos en pago de obligaciones, aportadas también a solicitud del Despacho y aportadas por el Testigo Randall Obando Castro”. Además, incluye un apartado denominado conclusiones. (imagen 94)

En auto de las trece horas cuarenta y tres minutos del dieciocho de diciembre de dos mil veinticinco, este Tribunal puso en conocimiento de la parte actora la prueba aportada y otorgó a las partes procesales el plazo para emitir sus conclusiones. (imagen 371)

En escritos presentados el 07 y 09 de enero de 2026, la representación de la parte actora se pronunció sobre la prueba aportada y emitió las conclusiones, respectivamente. (imágenes 377 y 381)

En los procedimientos se han observado las prescripciones y términos de ley y no se observan nulidades que subsanar o que generen indefensión.

Argumentos de la parte actora. En la formulación de la demanda, se transcribe lo señalado por la parte actora: HECHOS DE LA DEMANDA.

Mi representada se dedica a la compra y comercialización de fincas o lotes y su desarrollo urbanístico, ya sea de índole residencial/habitacional o comercial; y en general al comercio en todo el país pero principalmente en la zona de Quepos, Puntarenas.

El 05 de febrero de 2021, y con el fin de establecer un desarrollo inmobiliario habitacional; mi representada le compró al Banco de Costa Rica diez fincas que estaban todas contiguas, a la finca que se dirá, lo cual ocurrió mediante la Escritura Pública N° 4 visible a Folio (sic) 16 vuelto del Tomo (sic) 164 del Protocolo (sic) del Lic. Eduardo Enrique Gómez Morales (actuando en co-notariado con el (sic) la Licda. Marcia Redondo Garita). Dichas fincas son todas del Partido de Puntarenas números de folio real 6-200599-000, 6-200602-000, 6-200603-000, 6-200604-000, 6-200606-000, 6-200607-000, 6-200608-000, 6-200609-000, 6-200610-000, 6-200611-000.

Desde que mi representada adquirió esas diez fincas, siempre estuvo interesada adquirir del BCR la finca del Partido de Puntarenas 6-200605-000, la cual es terreno para construir lote siete, situada en el Distrito Primero Quepos, del Cantón Sexto Quepos de la Provincia de Puntarenas, que colinda al norte con Servidumbre de Paso, al sur con Lote diez, al este con Calle Pública y al oeste con Lote seis, y mide trescientos veinticinco metros cuadrados y tiene asignado el plano catastrado número P-1671260-2013. Y actualmente está inscrita a nombre del Banco de Costa Rica desde el 31 de agosto de 2021, pero que estaba inscrita a nombre del extinto Banco Crédito Agrícola de Cartago (Bancrédito), el cual fue absorbido por el banco demandado.

Ese interés en adquirir la finca 6-200605-000 llevó a mi representada mediante la Licda. Paulina Bonilla Guillén a conversar con los encargados de bienes adjudicados del Banco de Costa Rica (entre varios, con el señor Randall Obando Castro, Natasha Castro Gutiérrez y otros), quienes le indicaron en su momento que la finca tenía un precio de doce millones de colones, pero que aún mantenía algunas anotaciones que hacían imposible que se pudiera vender libre de gravámenes y se necesitaba que se traspasara de Bancrédito a favor del BCR.

Estando mi representada conforme con el precio solicitado por el Banco de Costa Rica, se aceptó la oferta y se acordó que una vez que las anotaciones registrales que existían en ese momento ya no aparecieran al margen de la finca 6-200605-000 bien (sic) que el BCR pudiera otorgar la venta, se procedería a formalizar la escritura de compra-venta al igual que ocurrió con los anteriores diez lotes. Es decir, mi representada llegó a un acuerdo de cosa y precio con el Banco de Costa Rica para la compra de la finca 6-200605-000 tal y como lo dispone el artículo 1049 del Código Civil.

Mientras se firmaba la escritura, se acordó (por la confianza ya nacida a raíz de la compra de 10 lotes anteriores y éste), que mi representada podía ingresar a la finca 6-200605-000, es decir se autorizó la tradición (sic) del bien a favor de mi representada, esto en razón de que ya había un acuerdo entre la vendedora y la compradora.

Cabe aclarar que por la actividad o giro comercial de mi representada, procedió a levantar dentro de la finca 6-200605-000 una estructura tipo bodega que le sirviera para el resguardo de los materiales de construcción a utilizar en las casas en desarrollo en los otros 10 lotes (que ya estaban a nombre de mi representada), y además para que ahí permaneciera el personal operario encargado de la obra (descanso nocturno), todo lo cual ocurrió desde hace más de tres años.

Mi representada siempre se mantuvo en comunicación con los personeros del Banco de Costa Rica para que éstos le informaran el momento en que se iba a firmar la escritura de compra-venta de la finca 6-200605-000; pues este tipo de escrituras siempre son levantadas por un notario institucional, de ahí que solo se esperaban la instrucciones del BCR para proceder con el pago del precio y la firma de la escritura, pues se insiste, ya la posesión material de la finca había sido dada a mi representada.

Aún y cuando mi representada estaba ya en posesión de la finca, y se encontraba a la esperaba del levantamiento o cancelación de los impedimentos registrales para la venta libre de gravámenes, así como del aviso de que se podría firmar la escritura de compra-venta de la finca 6-200605-000, el pasado 29 de junio de 2023 a las 15:23 pm, se le remitió un correo electrónico al Banco de Costa Rica, porque ya para esa fecha la propiedad estaba totalmente libre y se deseaba continuar con el trámite de pago del precio y la firma de la escritura. Dicho correo electrónico indicaba: Buenas tardes, / Revisan (sic) un cordial saludo de mi parte, revisando la finca 6-200605-000, veo que se encuentra inscrita ya a nombre del Banco de Costa Rica, mi cliente la señora Fatin Soufan fue la que había comprado las 11 fincas colindantes al banco el año pasado. / En su momento no se había concluido con la oferta porque la propiedad tenía unas anotaciones pendientes; por lo que la señora Soufan quiere retomar el caso de la compra de la propiedad ya que la misma se encuentra dentro de los bienes adjudicados del Banco. / Quedo a la espera de sus comentarios / Saludos Cordiales.

En respuesta a dicho correo electrónico, el Banco de Costa Rica contestó el día 29 de junio de 2023 a las 15:52 pm, “Lamentamos informarle que la propiedad ya no se encuentra disponible para la venta, dado que le fue aprobó (sic) la venta del bien a un cliente el día 15 de junio del presente año. Importante he de mencionar que la propiedad se publicó en nuestra página web desde el día 22 de mayo. Para la fecha que su cliente realizó la compra de las demás propiedades (Aprobación de ofertas 10/12/2020) ésta finca ni siquiera se había hecho la toma de posesión por parte del BCR, ésta se realizó hasta octubre del 2022, por lo que en la fecha indicada no era posible tener la información de una posible venta de la finca en mención. Siendo así lamentamos nuevamente que no se haya podido vender a su cliente la propiedad. Quedamos a las ordenes (sic) en caso de interés en alguno (sic) otro bien”. DÉCIMO

Ante esta respuesta, es claro que el Banco de Costa Rica está incumpliendo de forma grave con el acuerdo ya firme de compra de la finca 6-200605-000 a favor de mi representada; pues indicó que ya no iba a venderle dicho bien a mi representada. DÉCIMO

Aunado a lo anterior, el día 03 de julio de 2023 en un correo remitido por Natasha Castro Gutiérrez a las 15:54 pm, en nombre del Banco de Costa Rica, solicitó que se desocupara la propiedad pues indicó que sin permiso del banco (lo que no es cierto), se levantó la mencionada bodega. Al efecto indicó: Buenas tardes Licda Paulina, espero se encuentre bien. / Aprovecho este correo para comentarle que en esta propiedad del BCR, finca 6-200605-000, su representada construyó una bodega para materiales sin autorización previa del Banco, dado que esa propiedad ya cuenta con una oferta de compra en trámite, le agradecería nos ayude para que trasladen la bodega a alguna otra finca que si sea de la Sra. Fatin Soufan. / Por favor indíqueme que plazo cree ud que requieren para realizar este trabajo. / Quedo atenta, gracias. Y luego el 19 de julio de los corrientes, se reiteró la petición en un nuevo correo electrónico de las 15:14 pm, que dice: Buenas tardes Licda Paulina. / Quisiera consultarle si tiene alguna respuesta sobre mi correo y sobre el traslado de la bodega que construyeron en la propiedad del Banco. / Gracias. DÉCIMO

En una nota con firma digital emitida el 03 de octubre de 2023 por el señor Randall Obando Castro de la Oficina de Administración de Bienes del BCR, se le indicó a la representante de la mercantil (sic) actora que se le otorgaba un plazo de diez días hábiles para desocupar la finca 6-200605-000, misma que había sido autorizada a tomar posesión de previo a la firma de la escritura de compra-venta; o de lo contrario se iniciaría con la aplicación de los artículos 1 y 14 del Reglamento para el trámite de desalojos administrativos presentados ante el Ministerio de Seguridad Pública, y se procedería con la Fuerza Pública a realizar la salida forzosa, desconociéndose de esta manera el contrato o acuerdo de cosa y precio sostenido entre el Banco de Costa Rica y mi representada 3-102-597981 Sociedad Anónima. DECIMO (sic)

Como respuesta urgente ante la nota fechada 03 de octubre de 2023 y firmada digitalmente por el señor Randall Obando Castro de la Oficina de Administración de Bienes del BCR, nuevamente la Licda. Paulina Bonilla Guillén en representación de la señora Fatin Soufan remitió un correo electrónico el día 07 de noviembre de 2023 a las 10:32 am al señor Obando Castro y al señor Jorge Soto Monge, pero en el cual se detalló: Buenos días, / Reciban un cordial saludo de mi parte, referente a la nota recibida donde solicita que la señora Fatin Soufan desocupe el inmueble, solicito de la manera más respetuosa una reunión a la brevedad posible y fuera posible de forma virtual para tratar el tema. / Quedo atenta a sus comentarios / Saludos Cordiales. DECIMO (sic)

Tras una conversación telefónica de parte del señor Randall Obando Castro con la Licda. Paulina Bonilla Guillén (en representación de Fatin Soufan), se acordó que se iba a revisar el tema del desalojo con los socios de la compañía actora, quienes ante el miedo inminente de una toma de posesión por la fuerza de parte del Banco de Costa Rica, estuvieron de acuerdo con desalojar, y para ello requirieron un espacio de al menos diez días por lo que dicha posición le fue comunicada al Banco de Costa Rica en el correo remitido el día 08 de noviembre de 2023 a las 13:55 pm, donde se indicó: Estimado Randall / Según nuestra conversación telefónica y conversación con mis clientes, solicito un tiempo prudencial de 10 días hábiles a partir del día de hoy para el desalojo de la propiedad que actualmente es del Banco de Costa Rica. / Quedo atenta a los comentarios por parte del su (sic) persona. / Saludos Cordiales. Y ante tal petición el Banco de Costa Rica mediante el señor Randall Obando Castro, replicó que estaba anuente a dicho plazo de diez días que finalizaría el día 20 de noviembre de 2023; pero esto fue corregido por la Licda. Paulina Bonilla Guillén quien les manifestó que los diez días se cumplen el día 22 de noviembre de los corrientes. DÉCIMO

No obstante a todo lo anterior, siendo mi representada actual dueña del lote o finca 6-200605-000 por haber acordado la compra (al haber pactado cosa y precio), con el Banco de Costa Rica, permanece dentro de la finca y mantiene a la fecha la bodega con los materiales de construcción y demás herramienta necesaria para el desarrollo de la actividad inmobiliaria a que se destinó esa finca 6-200605-000. DÉCIMO

Se ha solicitado al Banco de Costa Rica hacer entrega formal de la oferta aceptada de venta de la finca a fin de conocer los pormenores de dicha contratación con el tercero que supuestamente ofertó por la finca 6-200605-000 pero dicho banco se ha negado alegato (sic) que no es un dato público. FUNDAMENTO JURÍDICO. Esta demanda en cuanto a hechos, partes y pretensión encuentra sustento en los artículos 1, 42 inciso 1°, y 58 del Código Procesal Contencioso Administrativo, y en los ordinales 277, 279 inciso 1°, 280, 282, 285, 286, 327, 482, 484, 1049 siguientes y concordantes del Código Civil. Al efecto, se comprobará que los hechos narrados constituyen un desapego al ordenamiento jurídico en tanto por acciones de la demandada mi representada está siendo perjudicada dado que acordó la compra de la finca 6-200605-000, se le permitió el ingreso a la misma y ahora el BCR manifiesta que ya “se autorizó la venta a un tercero”, olvidando o dejando de lado el contrato de compra que ya se había perfeccionado con mi representada.

Argumentos de la parte demandada. Sin perjuicio de la declaratoria en rebeldía respecto del Banco de Costa Rica, a efectos de realizar la valoración de los hechos base de la demanda con relación a la prueba aportada, se procede a transcribir las argumentaciones planteadas en la contestación de la demanda, lo cual se transcribe:

HECHOS. HECHO

No me consta. HECHO

No es cierto. Las fincas no fueron adquiridas por la parte actora el 5 de febrero del 2021, consta en el registro público donde las fincas 6-200603-000, 6-200604-000, 6- 200607-00, 6-200610-000 y 6-200611 propiedad de la actora fueron inscritas 12 de abril 2021. Nótese a esa fecha la finca 6-200605-000, rematada el 2 de junio del 2021, quedando en firme el remate el 22 de junio de ese mismo año, inscribiéndose a nombre de mi representado el 31 de agosto del 2021, tomando posesión el 21 de octubre del 2022, lo cual era imposible de venderla en ese momento, sino a partir de la toma de posesión. HECHOS TERCERO Y

Es cierto, existía un interés de parte de la actora en adquirir la finca relacionada, pero se debía esperar hasta su adjudicación, toma de posesión e inscripción el 31 de agosto del 2021 y el 21 de octubre del 2022 respectivamente, momento en cual se debía de presentar la oferta por escrito lo cual no ocurrió, cuyo avalúo ascendía a 22.750.000.00. Además, la finca no estaba inscrita a nombre de Banco Crédito Agrícola de Cartago, fue un crédito donde luego de (sic) fusión pasó con mi representado como parte de su cartera crediticia. HECHO

Es cierto, sobre la existencia de un interés en el sentido de adquirir la 6-200605-000 (sic), pero la oferta no fue presentada en su oportunidad, según lo establecido por "DISPOSICIONES ADMINISTRATIVA (sic) DE LOS BIENES EMBARGADOS Y ADJUDICADOS EN REMATES JUDICIALES Y RECIBIDOS EN PAGO DE OLBIGACIONES" (sic), páginas 11 y 12 adjuntas, donde se indica en segundo párrafo de la pagina (sic) 12: "Los interesados deben presentar sus ofertas en sobre cerrado, depositándolas en el buzón de recepción de ofertas que se encuentra en la oficina de Administración de Bienes del Banco. La apertura del concurso se realizará en la fecha y hora indicada, llenándose el acta de las ofertas recibidas en el concurso". En caso (sic) en concreto, tercero (sic) quien presento (sic) la oferta y la adquirió pagando de contado, quedando pendiente el traspaso por estar invadido el inmueble, esperando las resultas del proceso penal de usurpación contra parte de la actora, del cual adjuntamos copia. Nótese, por bienes adquiridos para recuperar fondos públicos, mal atendidos se deben cumplir una serie de formalidades según la Ley de Contratación Administrativa, iniciando el procedimiento con la presentación de la oferta por escrito. HECHO

No es cierto. Al no presentarse oferta formal de compra, no estaba pendiente ninguna firma de escritura, menos aun (sic) de ceder la posesión del inmueble, al estar prohibido por ser bienes públicos, donde obligatoriamente deben ser vendidos, según al artículo 71 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional. HECHO SETIMO (sic): Es cierto, pero sin autorización alguna de algún funcionario del Banco, lo que derivó en una denuncia de usurpación en sede penal, según copias adjuntas. HECHO

No es cierto. Por las razones antes apuntadas al no existir oferta formal de compra, no existía ninguna escritura pendiente de firmar, lo que existía una (sic) negociación con un tercero al cumplir con lo establecido en el procedimiento de venta de bienes, según consta en copias adjuntas. Cabe destacar lo indicado en este hecho, la existencia de un canal de información, constante aceptado por la actora, pero aun así no presento (sic) oferta formal escrita para adquirir la finca de su interés. HECHOS DEL NOVENO AL DECIMO (sic): Son ciertos y aceptados como tales por el Despacho. Con la demostración de existir un interés de comprar el inmueble, más nunca se presentó la oferta forma (sic) de compra. HECHO ONCEAVO: No es cierto. No existía oferta presentada, menos un acuerdo firme. HECHOS DEL DOCEAVO AL DECIMO (sic)

Son ciertos. DECIMO (sic)

No es cierto, lo indicado en cuanto expresan ser dueños de la finca 6-200605-000, la cual está inscrita a nombre de mi representado y vendida a un tercero desde el 15 de junio del 2023, escritura de traspaso pendiente, hasta tanto la actora sea desalojada por tener la posesión en forma irregular, lo cual es aceptado en este hecho, generando una demanda penal en su contra, según consta en copias adjuntas. DECIMO (sic) SETIMO (sic): Es cierto, el comprador no es parte de este proceso.

EN CUANTO AL USO ANTISOCIAL DEL DERECHO. Siguiendo el análisis propio para verificar la procedencia o no de esta demanda en sede contenciosa administrativa, donde deriva en la pretensión de manera forzada, a mi representado vender una finca sin cumplir, con los principios y trámites establecidos en (sic) Ley de Contratación Administrativa por que consiste en la compra - venta de un inmueble donde no existe oferta por escrito de parte de la actora, únicamente tratativas preliminares e interés de comprar. Al respecto el actor sustenta la demanda en la supuesta existencia de una autorización de venta inexistente, dado la ausencia de la oferta formal por escrito, donde existió un plazo razonable de 8 meses para suscribirla, presentándose otra oferta presentada por un tercero, ya probada y pagada de contado, es (sic) espera de firma la escritura hasta tanto la parte actora sea desalojada, vía penal al tenerla en posesión en forma irregular. Además, pretende ignorar la parte actora toda la normativa y principios de la Ley Contratación Administrativa, para cumplir con la transparencia e (sic) los procedimientos de venta, para lograr de manera forzosa la compra de inmueble, al margen del ordenamiento jurídico. Todo lo anterior se traduce en un actuar de la parte actora dentro de este proceso en una demandada (sic), donde es claro un abuso del derecho derivando en el ejercicio antisocial del mismo para provocar un daño a mi representado y aun tercero quien ya adquirió la finca relaclionado (sic), así regulado en artículo 22 del Código Civil. La jurisprudencia de la Sala Primera ha sido muy rica en tratar este tema dada la frecuencia en los estrados judiciales, en demandas como las que nos ocupa donde hábilmente la parte actora amparada en la supuesta defensa de un derecho subjetivo en forma solapada, lo que busca en realidad, mediante un actuación no ajustada a derecho y sin legitimación es causar un daño, en este caso obligar a mí representado venderle forzosamente un inmueble, donde no es su propiedad sino de un tercero, donde existe todo un procedimiento de venta, al amparo de un acto administrativo en firme, donde no existe ninguna situación subyacente para anularlo. Al respecto se ha resuelto: Abuso del derecho. Acto abusivo. Responsabilidad por el uso abusivo. No. 106 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las catorce horas y cincuenta y cinco minutos del ocho de julio de mil novecientos noventa y dos. "VI... En consecuencia, los derechos subjetivos, aparte de sus límites legales, tienen barreras morales, teleológicas y sociales. Si el derecho subjetivo en una situación de poder, o una prerrogativa atribuida por el ordenamiento jurídico a una persona, resultan inevitables sus límites. Bajo esta tesitura los derechos, no pueden ser instrumentos o medios para torcer el fin derecho (convivencia humana para lograr el bien común, el orden, la seguridad, la paz y justicia ...). Precisamente en el despliegue pragmático del derecho, su titular puede causarle daños a terceros, los cuales deben ser indemnizados". En este orden de ideas, nótese lo que expresamente indica el del Código Civil: Artículo 22. "La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial de éste. Todo acto u omisión en un contrato que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice, sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho. Con daño para un tercero o para la contraparte dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso". En la demanda que nos ocupa es muy evidente que la parte actora, justifica su conducta partiendo de un supuesto interés de adquirir una finca, donde nunca formalizó la oferta por escrito, donde no se genera ningún derecho pre existente. Al respecto, en conveniente tomar en cuenta que los bienes adquiridos en pago de obligaciones están sujetos por ser un Banco de Estado al principio de legalidad, razón por la cual existe una supervisión de parte de la Superintendencia de Entidades Financieras, en cumplimiento con el de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, la le Ley de Contratación Administrativa y la Ley de Excedentes 4631 que regula la aplicación del procedimiento de venta, junto con un reglamento de Venta de Bienes Adquiridos, interno para tales efectos. Así las cosas, la parte actora desea impedir una vez adquiridos los inmuebles y debidamente inscritos a nombre de mi representado, se proceda hacer un avalúo actualizado por uno de los peritos del Banco, a efectos de contar con un valor actualizado de los bienes, publicándose por medio de venta directa por ser actividad ordinaria, en un diario de mayor circulación y en la página web del banco, dando un plazo para recibir ofertas en un sobre cerrado. Lo anterior, también es analizado en la sentencia 106, ya indicada de la Sala Primera: “IX ... EI legislador quiso distinguir entre abuso del derecho y ejercicio antisocial del mismo, sin embargo, la doctrina española señala la falta de trascendencia de tal distinción, por lo cual no debe llamar a equívocos, pues sendas nociones suponen el ejercicio anormal de un derecho con daño para terceros. A pesar de lo limitado del artículo 22, para la existencia del abuso del derecho precisa, tan sólo, de un acto u omisión que sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, (ejercicio abusivo o antisocial) y causar un daño". El acudir en estos términos a la jurisdicción contenciosa, es contrario a la administración de justicia y se traduce en el abuso y uso antisocial del derecho tantas veces comentado, representado por un litigante temerario, que acude en forma desviada con pretensiones totalmente cargadas de falencias (argumentos erróneos), no amparadas por el derecho objetivo, para que la parte actora con su actuar busque lucrar. Finalmente, transcribo dentro de la misma sentencia lo siguiente: "X ... Resulta evidente, como los instrumentos procesales son otorgados al individuo para la defensa de sus intereses y derechos, y no para propiciar la satisfacción de intereses ligeros, deshonestos y temerarios. En general, hay abuso del derecho cuando el litigante, dentro de los límites objetivos de su facultad de acudir a la justicia, lo hace servir a intereses desviados de su función económico social, al obrar con espíritu vejatorio, ánimo de dañar de mala fe, con el objeto de obtener un lucro o bien cuando las vías procesales son usadas con falta de diligencia, cuidado o prudencia necesarios para que los instrumentos procesales no causen daños injustos". Hoy se cumple en todos sus extremos en este proceso lo transcrito en el párrafo anterior.

Declaratoria en rebeldía de la parte demandada. Mediante auto de las diez horas once minutos del tres de julio de dos mil veinticuatro, el Juez Tramitador declaró en rebeldía al Banco de Costa Rica y tuvo contestada afirmativamente la demanda en cuanto a los hechos. Sobre este particular, debe tenerse en cuenta que la declaratoria de rebeldía no implica que el Tribunal simplemente deba tener por acreditados los hechos, sino que cuenta con la posibilidad de realizar la verificación de los mismos con la prueba que sea allegada al proceso. En este sentido, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia ha señalado en relación a los efectos de declaratoria de rebeldía lo siguiente: "Ciertamente la no contestación de la demanda conduce a la rebeldía y a tener por contestados afirmativamente los hechos, pero no enerva la potestad del juez de recabar prueba y verificar el cuadro fáctico. Pero además, el rebelde puede apersonarse en cualquier tiempo al proceso y ofrecer nuevas pruebas (arts. 293 y 310 C.P.C.), que si son pertinentes para el esclarecimiento de los hechos puede el juez admitirlas para mejor resolver. Por consiguiente la rebeldía no es por si sola suficiente para la acreditación definitiva de los hechos, solo alcanza este valor si otras pruebas de igual linaje no contradicen la contestación ficta. Por eso la rebeldía debe ser valorada con el resto de elementos probatorios obrantes en el proceso (Voto 801-F-02 de las 11 horas 10 minutos del 18 de octubre del 2002). Así las cosas, no bastaría con la contestación en rebeldía para acoger los pedimentos de la reconvención, si otros elementos de juicio conllevan, bajo la aplicación de las reglas de la sana crítica, a constatar que no existen los presupuestos legales necesarios para acoger las pretensiones rogadas (...)" (Sentencia número 991-F-2004, de las quince horas veinte minutos del diecisiete de noviembre del dos mil cuatro). Así las cosas, se evidencia que si bien es cierto, esta declaratoria conlleva la sanción de tener por contestados afirmativamente los hechos, el Tribunal tiene la obligación de realizar la valoración de los elementos de prueba ofrecidos por las partes, más cuando en la presente causa, en la Audiencia Preliminar de las trece horas treinta y seis minutos del ocho de agosto del dos mil veinticuatro, la representación del BCR se encontraba presente y se admitió la prueba documental y testimonial ofrecida en la contestación de la demanda realizada el 19 de agosto de 2024. Además, debe tenerse en cuenta que, a partir de la prueba testimonial recabada, se determinó la necesidad de arribar al proceso una serie de elementos probatorios que permitieran la valoración de los hechos base de la demanda. En virtud de lo anterior, aun ante la declaratoria de rebeldía, ante la obligación del Tribunal de determinar la verdad real de los hechos en torno a la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el del Código Procesal Contencioso Administrativo, como parte del control de legalidad derivado de los de la Constitución Política y 1 del citado código, se procede a realizar la valoración de toda la prueba aportada a la presente causa en relación a los hechos base de la demanda y así determinar la procedencia o no de las pretensiones planteadas.

Hechos probados. Para determinar los hechos probados de la presenta causa, se realizó la revisión de la documentación que se detalló en el punto 1 del Considerando I; de forma que, de interés para la resolución del presente asunto, con base en los elementos de prueba admitidos y valorados, se tienen por acreditados los siguientes hechos:

La sociedad 3-102-597981 Sociedad de Responsabilidad Limitada y el Banco de Costa Rica suscribieron la compraventa de las siguientes propiedades del partido de Puntarenas: 200599-000, 200602-000, 200603-000, 200604-000, 200606-000, 200607-000, 200608-000, 200609-000, 200610-000 y 200611-000, en escritura número cuatro otorgada ante los Licenciados Eduardo Enrique Gómez Morales y Marcia Redondo Garita en condición de notarios institucionales del Banco de Costa Rica, actuando en el protocolo del primero, a las doce horas treinta minutos del cinco de febrero de dos mil veintiuno. (imagen 23)

En el acta de remate de las diez horas cero minutos del dos de junio de dos mil veintiuno, el Juzgado Especializado de Cobro Judicial del II Circuito Judicial de San José, Sección Segunda, bajo el expediente 16-010014-1012-CJ de Ejecución Hipotecaria tramitado contra Juan Carlos Fernández Núñez, dispuso lo siguiente: “Se realiza el remate ordenado en el proceso para el día y la hora indicados. Presente el Lic. Douglas López Carranza, como representante legal de la parte actora, dice que en nombre de su representada ofrece la suma de VEINTIDÓS MIL CIENTO SETENTA Y TRES DOLARES (sic) EXACTOS por lo subastado en ABONO A SU CRÉDITO. No habiendo quien mejore la oferta, se da por terminado el acto del remate”. (imagen 279 y declaración de Randall Obando Castro en la audiencia complementaria)

Mediante resolución 2021005219 de las veintiún horas cincuenta y dos minutos del veintidós de junio de dos mil veintiuno, el Juzgado Especializado de Cobro Judicial del II Circuito Judicial de San José, Sección Segunda, resolvió: “De conformidad con el artículo 163 del Código Procesal Civil, realizado de forma legal, se aprueba el remate celebrado a las diez horas cero minutos del dos de junio de dos mil veintiuno. En la suma de VEINTIDÓS MIL CIENTO SETENTA Y TRES DÓLARES EXACTOS, libre de gravámenes hipotecarios, pero soportando RESERVAS Y RESTRICCIONES anotadas bajo las siguientes CITAS: 307-16446-01-0901-003 y SERVIDUMBRE DE PASO anotada bajo las siguientes CITAS: 2014-137124-01- 0017-001, se adjudica al BANCO CREDITO (sic) AGRICOLA (sic) CARTAGO/ BANCO DE COSTA RICA el bien rematado la finca del partido de PUNTARENAS, matrícula número doscientos mil seiscientos cinco derecho cero cero cero.- Se ordena cancelar los documentos inscritos y anotados bajo las siguientes CITAS: 800- 301176-01-0001-001,  800-345659-01-0001-001,  800-347249-01-0001-001,  800-347423-01-0001-001, 800-363544-01-0001-001, 800-614470-01-0001-001 y 2015-64870-01-0003-001. Asimismo, mediante la protocolización notarial correspondiente, una vez firme el presente auto, inscríbase el bien rematado en el Registro Público, a nombre de su nuevo dueño, para lo cual podrá acudir ante el(la) notario público que tenga a bien. Conforme al artículo 148 del Código Procesal Civil, póngase en perfecta posesión al BANCO CREDITO (sic) AGRICOLA (sic) CARTAGO/BANCO DE COSTA RICA, el siguiente bien indicado.- Para tal efecto; una vez firme el presente auto y a solicitud de la parte interesada, se comisionará a la POLICÍA DE PROXIMIDAD correspondiente y en ese momento se expedirá el documento, el cual presentará la parte interesada ante la autoridad referida, con el aporte de los requisitos adicionales que ésta le indique”. (imagen 97)

La finca inscrita en el partido de Puntarenas, bajo el número de folio real matrícula 6-200605-000, con plano catastrado P-1671260-2013 que mide trescientos veinticinco metros cuadrados se inscribió en el Registro Nacional a nombre del Banco de Costa Rica el 31 de agosto de 2021 con causa adquisitiva remate. (imágenes 18 y 19)

En el acta de desalojo y puesta en posesión de las 10 horas 28 minutos del 21 de octubre de 2022 se realizó la puesta en posesión de la propiedad del partido de Puntarenas con matrícula 200605-000, en la cual se consignó: “Se pone en posesión la propiedad matrícula # 200605-000 el cual es un terreno para construir, no tiene edificaciones ni personas habitando por lo que no se percibió ningún impedimento para efectuar la puesta en posesión”. (imágenes 69 y 239)

La finca inscrita en el partido de Puntarenas, bajo el número de folio real matrícula 6-200605-000 fue publicada y promocionada en la página web del BCR a partir del 22 de mayo de 2023, fecha en que se incorporó. (imagen 28 y declaración de Randall Obando Castro en la audiencia complementaria)

Mediante correo electrónico de las 09:24 horas del 25 de mayo de 2023 dirigido al señor Dennis Grajal Gamboa - dgrajal@bancobcr.com- se presenta por parte de la señora Katherine Rocío Alpízar Chaves la oferta para adquirir la propiedad inscrita al folio real matrícula 6-200605-000. (imágenes 103 y 221)

Según consta en correo electrónico de las 10:34 horas del 26 de mayo de 2023 remitido por Jessica Alvarado Cordero a Andrés Ruiz Montero y Dennis Grajal Gamboa, con indicación en el asunto: “RE: PREANALISIS (sic) 6-200605-000 ALPIZAR (sic) CHAVES KATHERINE ROCIO (sic)” se informa que “Una vez verificados los documentos adjuntos el resultado del análisis de la capacidad de pago resultó Favorable Condicionado”. (imágenes 99 y 217)

Mediante correo electrónico de las 18:43 horas del 04 de junio de 2023, el señor Andrés Ruiz Montero, Analista del área de Comercialización de Bienes de la Oficina de Administración de Bienes Adquiridos, le solicita al señor Rafael Brenes Barboza, la descarga de la finca de la página web de publicación. (imagen 99 y 364). En este sentido, el señor Randall Obando Castro señaló que el bien estuvo publicado hasta el 05 de junio de 2023. (Declaración de Randall Obando Castro en la audiencia complementaria)

Mediante correo electrónico remitido a las 15:23 horas del 29 de junio de 2023, la Licenciada Paulina Bonilla Guillén le remite una comunicación a los señores Natasha Castro Gutiérrez, Andrés Ruiz Montero y Juan Diego Víquez Núñez, todas las cuentas del BCR, en los siguientes términos: “Buenas tardes, / Revisan (sic) un cordial saludo de mi parte, revisando la finca 6-200605-000, veo que se encuentra inscrita ya a nombre del Banco de Costa Rica, mi cliente la señora Fatin Soufan fue la que había comprado las 11 fincas colindantes al banco el año pasado. / En su momento no se había concluido con la oferta porque la propiedad tenía unas anotaciones pendientes; por lo que la señora Soufan quiere retomar el caso de la compra de la propiedad ya que la misma se encuentra dentro de los bienes adjudicados del Banco. / Quedo a la espera de sus comentarios”. (imagen 29)

En correo electrónico de las 15:52 horas del 29 de junio de 2023, el señor Andrés Ruiz Montero le informa a la Licenciada Paulina Bonilla Guillén, lo siguiente: “Buenas tardes estimada Licenciada / Lamentamos informarle que la propiedad ya no se encuentra disponible para la venta, dado que le fue aprobó (sic) la venta del bien a un cliente el día 15 de junio del presente año. / Importante he de mencionar que la propiedad se publicó en nuestra pagina (sic) web desde el día 22 de mayo. / Para la fecha que su cliente realizó la compra de las demás propiedades (Aprobación de ofertas 10/12/2020) ésta finca ni siquiera se había hecho la toma de posesión por parte del BCR, ésta se realizó hasta octubre del 2022, por lo que en la fecha indicada no era posible tener la información de una posible venta de la finca en mención. / Siendo así lamentamos nuevamente que no se haya podido vender a su cliente la propiedad. / Quedamos a las ordenes en caso de interés en alguno otro bien”. (imagen 29).

Mediante oficio del 03 de octubre de 2023, la Oficina de Administración de Bienes del Banco de Costa Rica le informó a la señora Fatin Soufan y a la Licenciada Paulina Bonilla Guillén, lo siguiente: “Como es de su conocimiento, el Banco de Costa Rica es propietario de la finca 6-200605-000 desde agosto del año 2021, el cual corresponde a un lote de 325 m2 sin construcciones ubicado en Quepos, 2.9 km oeste de la Gasolinera Delta, contiguo a Condohotel Hacienda Pacífica. / En visita realizada el día jueves 29 de junio -del presente año se verificó que se había construido una bodega para materiales de construcción sin el debido permiso del Banco, y se les indicó de manera verbal que debían eliminar o desplazar dicha construcción, pasado el tiempo se ha verificado que esa solicitud no ha sido acatada por lo que se procede a notificar mediante notario realizar dicha gestión del retiro de la bodega en un plazo no mayor a 10 días, caso contrario se recurrirá al auxilio de la Fuerza Pública para realizar la salida forzosa, según el Artículo N° 1 y N° 14 del Reglamento para el trámite de desalojos administrativos presentados ante el Ministerio de Seguridad Pública. / Para notificaciones se señalan las oficinas del BCR Torre Cordillera piso once Oficina de Bienes Adquiridos”. El acta de notificación fue firma por el Notaria Público Walter Antonio Chavarría López. (imágenes 33 y 70)

La finca inscrita en el partido de Puntarenas, bajo el número de folio real matrícula 6-200605-000, al momento de la demanda se encuentra ocupada por 3-102-597981 Sociedad de Responsabilidad Limitada. (hecho no controvertido, hecho décimo sexto de la demanda)

Hechos no probados. De relevancia para la presenta causa, con base en los elementos de prueba admitidos y valorados, se tiene por no probado:

Que la finca inscrita en el partido de Puntarenas, bajo el número de folio real matrícula 6-200605-000, hubiese estado a nombre del extinto Banco Crédito Agrícola de Cartago (Bancrédito). (No hay prueba en autos)

Que la sociedad 3-102-597981 Sociedad de Responsabilidad Limitada y el Banco de Costa Rica hayan acordado la compraventa de la propiedad inscrita en el partido de Puntarenas, bajo el número de folio real matrícula 6-200605-000. (No hay prueba en autos)

Que el Banco de Costa Rica haya autorizado a la sociedad 3-102-597981 Sociedad de Responsabilidad Limitada a tomar posesión del bien inmueble inscrito en el partido de Puntarenas, bajo el número de folio real matrícula 6-200605-000. (No hay prueba en autos)

Que la sociedad 3-102-597981 Sociedad de Responsabilidad Limitada haya presentado una oferta formal ante el Banco de Costa Rica para adquirir la propiedad inscrita en el partido de Puntarenas, bajo el número de folio real matrícula 6-200605-000. (No hay prueba en autos)

Objeto del proceso. El objeto del presente proceso es que se declare que entre el Banco de Costa Rica y 3-102- 597981 Sociedad de Responsabilidad Limitada se pactó la venta de la finca del Partido de Puntarenas 6-200605-000, con plano catastrado número P-1671260-2013 por la suma de doce millones de colones, de forma que la entidad bancaria está obligada a comparecer ante Notario Público a otorgar la respectiva escritura de traspaso de la finca 6- 200605-000 y a recibir el monto acordado como pago; y que se declare que en aplicación del artículo 480 del Código Civil desde que se acordó la venta de la finca 6-200605-000 se le autorizó a tomar posesión de la misma. El fundamento de su reproche es que existió un acuerdo sobre la venta de la finca descrita, al haberse definido el precio por parte de la entidad bancaria y aceptado el mismo por la parte actora. Que dicha negociación se realizó antes de que la propiedad se traspasara a nombre del Banco de Costa Rica, por cuanto debían resolverse algunas anotaciones registrales antes de inscribir la misma a nombre de la entidad bancaria, de forma que una vez que solucionara esa situación se procedería a formalizar la escritura de compraventa y que mientras se realizaba dicha diligencia se acordó que podía ingresar a la finca. No obstante lo anterior, la demandada vendió la finca a un

tercero.

Sobre el procedimiento de adjudicación de bienes recibidos por el BCR en pago de obligaciones y su venta. A efectos de realizar el abordaje de la presente causa, debe tenerse en consideración que el BCR es uno de los bancos que integran el Sistema Bancario Nacional, y es una institución autónoma de derecho público, con personería jurídica propia e independencia en materia de administración, sujeta a la ley en materia de gobierno; por lo que se rige por la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, la Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica y las demás leyes aplicables, así como por los respectivos reglamentos. En este sentido, el artículo 71 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional establece las disposiciones generales sobre como deben proceder los bancos comerciales para hacer efectivas las garantías constituidas a su favor por operaciones de crédito, para lo cual, tratándose de bienes inmuebles hipotecados, se establece la habilitación para pedir el embargo y ejercer el cargo de depositario por medio de la persona que él mismo indique, bajo su propia responsabilidad, de forma que recibirá la posesión del inmueble y podrá percibir sus rentas, entradas o productos, los cuales aplicará de preferencia a cubrir los gastos ocasionados, incluyendo los gastos de administración, y el resto lo destinará al pago de su crédito, con los respectivos intereses, hasta la liquidación final. Por parte, para efectos de la venta de bienes adquiridos en pago de obligaciones, el artículo 72 de la citada ley, dice: “Los bienes y valores que fueren transferidos a un banco en pago de obligaciones a su favor, o que le fueren adjudicados en remates judiciales, deberán ser vendidos dentro de un plazo máximo de dos años, contado desde el día de su adquisición. Dicho plazo podrá ser ampliado por el Superintendente General de Entidades Financieras por períodos iguales, a solicitud del banco respectivo. En este caso, la Superintendencia podrá disponer la creación de una reserva hasta por el ciento por ciento (100%) del valor del bien. La venta de esos bienes podrá efectuarse con fundamento en avalúos de peritos de la misma institución bancaria, debiendo considerarse dicha venta como parte de la actividad ordinaria del ente. Las ventas de bienes y valores que hicieren los bancos, estarán sujetas a las limitaciones que establece el del Código Civil”. Ahora bien, como parte del ordenamiento jurídico que rige estas actuaciones, tratándose del Banco de Costa Rica, éste cuenta con un Reglamento de Venta de Bienes Adquiridos en Pago de Obligaciones, que tiene como propósito regular la administración de los bienes embargados y adjudicados en pago de obligaciones, así como la venta de éstos, de acuerdo con lo establecido en la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional; y además, cuenta con un documento denominado Disposiciones administrativas de los bienes embargados y adjudicados en remates judiciales y recibidos en pago de obligaciones, que tiene como propósito estandarizar las principales funciones administrativas, relacionadas con los bienes que han sido embargados en el proceso de ejecución de garantías, adjudicados en remates judiciales y recibidos en pago de obligaciones para salvaguardar los intereses del Banco. En virtud de lo anterior, a efectos de realizar un preámbulo sobre el procedimiento de adjudicación de bienes adjudicados en remates judiciales y recibidos en pago de obligaciones y su venta se realiza un breve recuento del procedimiento regulado en el marco normativo citado. Las disposiciones administrativas constituidas por el BCR ofrecen una serie de elementos que permiten comprender el proceso de ejecución de garantías desde la interposición de la demanda, así como el trámite, posterior, de venta, de allí que a continuación se expone el mismo con base en dicho documento y se adicionará con los elementos establecidos reglamentariamente. En primer punto, se establece que la Oficina de Cobro Judicial debe asignar las operaciones en cobro judicial a los abogados internos o externos, quienes presentan el escrito de demanda hipotecaria ante el juzgado respectivo, realizan todas las acciones para dar curso a la misma y obtener la fecha para realizar los remates. Posteriormente, una vez rematados los bienes adjudicados al Banco y que el Tribunal ordene la cancelación de los gravámenes que pesan sobre los bienes y la protocolización de piezas, el abogado director del juicio debe solicitar al juzgado correspondiente, fijar la fecha y hora para realizar la puesta de posesión de los bienes y proceder con su inscripción a nombre del Banco, de conformidad con lo dispuesto en el del Código Procesal Civil. Una vez definida la puesta en posesión del bien, el abogado director del juicio debe coordinar con la Oficina de Cobro Judicial para que prepare la orden de solicitud de toma de posesión y la envíe a la Oficina Administración de Bienes para su cumplimiento y ejecución. En caso de que los bienes adjudicados requieran alguna reparación, chapeada o limpieza, deben coordinar con el área administrativa de la Oficina de Administración de Bienes, para el respectivo mantenimiento, la cual, además tiene el deber de coordinar con las municipalidades o instituciones respectivas la cancelación trimestral, semestral o anual de los tributos y mensualmente de los servicios públicos respectivos. En torno a la venta de los bienes adjudicados en remates judiciales, las disposiciones administrativas son claras en señalar que la misma debe cumplir con lo establecido en la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional y sus reformas; así como lo indicado en el artículo 1 de la Ley sobre destino de utilidades que obtengan los bancos por bienes adjudicados en remate, de forma que, por tratarse de una actividad ordinaria, se entiende que para concretar las ventas se utiliza cualquiera de las figuras contractuales que resulte lícita y razonable, según sean las circunstancias de cada caso. Para estos efectos, la oficina Administración de Bienes debe solicitar la actualización de los avalúos de los bienes adjudicados a la oficina correspondiente; los cuales deben ser realizados por la Gerencia de Ingeniería y Valuación (artículo 8 del Reglamento), no deben tener más de un año de efectuado y serán el precio de referencia para fijar la base de venta de los bienes inmuebles (artículos 3 y 11 del Reglamento); para lo cual, la oficina Administración de Bienes debe adjuntar el estudio de registro, último avalúo y plano catastrado (este último en caso de bienes inmuebles). Una vez actualizados los avalúos de los bienes adquiridos, se debe revisar los gravámenes y anotaciones de los bienes, para solicitar los permisos que correspondan. Además, si se determinara que se requiere de una gestión de venta especial, como son derechos indivisos de copropiedad que se adjudique el Banco, fincas con problemas de precarismo, bienes con derechos prioritarios de terceros, bienes con limitaciones legales o topográficas y otros que presenten obstáculos que dificulten libremente su venta en el mercado, y que representen oportunidades de negocio; la Comisión de Venta de Bienes Adquiridos en Pago de Obligaciones puede autorizar la venta sin sujeción a base, con fundamento en el artículo 16 inciso 1 de la Ley General de Administración Pública, una vez evaluada su conveniencia para los intereses del Banco, lo cual debe ser debidamente motivado y sustentado en criterios de razonabilidad y conveniencia institucional, mediante un informe que debe presentar la oficina de Administración de Bienes (artículo 13 del Reglamento). Una vez que el bien inmueble se encuentra listo para su venta por haber cumplido con todos los requerimientos establecidos, se procede con el trámite de para publicar la venta directa. Toda venta debe ser tramitada por medio del formulario 70-LLD Oferta de Compra (artículo 7 del Reglamento), así como, la declaración jurada respectiva (para clientes internos y externos). Para la venta de los bienes con avalúos superiores a ¢5.5 millones, con liquidez alta o media alta se debe realizar al menos una publicación en cualquiera de los medios para la gestión de venta de estos, como lo son la página web, el circuito cerrado, boletines, información en las diferentes oficinas del Banco y cualquier otro medio apropiado para estos; y el resto de los bienes, se deben vender mediante negociaciones directas. Además, se establece que los bienes que se incluyan en concurso de oferentes y sobre los cuales no se finiquite la venta, se deben vender por medio de negociaciones directas. La publicación de los bienes inmuebles debe contar con los siguientes documentos: a) Avalúo actualizado (vigencia un año), b) Estudio de registro del bien a nombre del Banco, libre de gravámenes y anotaciones (con excepciones) y c) Plano catastrado. Las ofertas deben presentarse en un sobre cerrado, depositándolas en el buzón de recepción de ofertas que se encuentra en la oficina de Administración de Bienes del Banco. (sobre este punto, es de interés resaltar que el artículo 7 del Reglamento establece la posibilidad de recibir las mismas por cualquier medio electrónico). El BCR debe solicitar la garantía de participación o cumplimiento, o ambas, en los porcentajes y condiciones establecidas para este tipo de instrumentos, según lo establecido en la Ley General de Contratación Pública y su Reglamento, cuando se estime conveniente. Una vez vencido el plazo de presentación de ofertas, se procede a la apertura del concurso en la fecha y hora indicadas, en donde se realiza el levantamiento del acta de las ofertas recibidas en el concurso. Preferiblemente, después de cinco días hábiles se debe proceder con la apertura del concurso de venta directa, en el cual participan las personas tramitadoras de ventas, las cuales deben establecer en actas, el resultado de cada publicación y estudio de las ofertas, con el fin de seleccionar la que mejor le convenga al Banco. Posteriormente, la oficina Administración de Bienes debe notificar a la persona adjudicataria de la mejor oferta, por medio de una nota, donde se solicita que deposite el 5% como señal de trato, dentro de los siguientes cinco días hábiles de notificada su adjudicación, y en caso de incumplimiento, se deja sin efecto su oferta. Si la venta no se concreta por causas del oferente, deben ejecutarse las arras a favor del Banco por daños y perjuicios. En cualquiera de los tipos de venta (directa, por concurso), el criterio para seleccionar la mejor oferta será el precio y la forma de pago, quedando adjudicada la oferta que ofrezca un mayor monto y a su vez, mayor pago de contado, y en caso de producirse un empate entre varias ofertas, se establecen una serie de criterios de desempate. Finalmente, una vez seleccionada la oferta, notificada la adjudicación y recibida la señal de trato, la oficina Administración de Bienes debe preparar los informes de aprobación para remitirlos a los órganos o personas con facultades para aprobarlos, según corresponda; coordinar con los oferentes favorecidos, el pago inicial de su oferta en el plazo de diez días hábiles para depositar el monto, cuando la oferta es de contado o el trámite del estudio de crédito si no es oferta de contado; y concluir con el deber de coordinar con el abogado del comprador la confección de la escritura de venta. En este punto, debe tenerse presente que toda decisión sobre la venta de un bien debe quedar constancia en el mismo acto administrativo en que se emite la resolución aprobando la venta (artículo 10 del Reglamento).

Sobre el caso concreto. El único eje de discusión de la parte actora es la supuesta existencia de un acuerdo de compra y venta de la finca 6-200605-000, ya que argumenta que la entidad bancaria definió un precio y el mismo fue aceptado por su parte, acordando que, en virtud de que el inmueble aún mantenía algunas anotaciones que hacían imposible que se pudiera vender libre de gravámenes y se necesitaba que se traspasara de Banco Crédito Agrícola de Cartago a favor del BCR; de forma que una vez que las anotaciones registrales ya no aparecieran o bien que el BCR pudiera otorgar la venta, se procedería a formalizar la escritura. Criterio del Tribunal: Dispone el artículo 41 del Código Procesal Civil, lo siguiente: “ARTÍCULO

Disposiciones generales sobre prueba / 41.1 Carga de la prueba. Incumbe la carga de la prueba: /

A quien formule una pretensión, respecto de los hechos constitutivos de su derecho. /

A quien se oponga a una pretensión, en cuanto a los hechos impeditivos, modificativos o extintivos del derecho del actor. / Para la aplicación de lo dispuesto en los incisos anteriores de este artículo, se deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes, de acuerdo con la naturaleza de lo debatido. / Las normas precedentes se aplicarán siempre que una disposición legal expresa no distribuya con criterios especiales la carga de la prueba (…)” (El subrayado no es del original). De conformidad con el numeral citado, se establece que la carga de la prueba le corresponde en primera instancia a quien formule la pretensión y en segunda a quien se oponga a la pretensión, no obstante, en la parte in fine del articulado, también se establece un mecanismo de priorización de la carga de la prueba, señalando expresamente que para definir la misma debe tenerse presente la disponibilidad probatoria de acuerdo a la naturaleza de lo debatido. Ahora bien, vistas las pretensiones formuladas en la presente causa, de conformidad con la norma transcrita, le corresponde a quien alega tener un derecho probar los hechos constitutivos de aquél, lo que implica que la parte actora tiene la obligación de aportar los medios de prueba que considere pertinentes, así como de realizar los razonamientos y fundamentos necesarios para demostrar los hechos en que basa sus pretensiones, máxime que el artículo 82 del Código Procesal Contencioso Administrativo establece como una de las finalidades del proceso, determinar la verdad real de los hechos, mediante cualquier medio de prueba. En este sentido, determina el Tribunal que la parte actora no aporta, referencia ni demuestra con elemento probatorio alguno, la existencia de un negocio jurídico de compraventa realizado con el BCR. Para estos efectos, se toman en consideración los aspectos que se dirán a continuación.

Sobre la declaración de la testigo Paulina María Bonilla Guillén. Como primer punto, se debe señalar que la única prueba ofrecida en este sentido es el testimonio de la señora Paulina María Bonilla Guillén, el cual no logró demostrar con su declaración dicho negocio jurídico por su participación en la causa y por las declaraciones inconsistentes en relación con el cuadro fáctico, tal y como se expone a continuación: A) Previo a la recepción de la prueba testimonial ofrecida, este Tribunal le consultó a la señora Bonilla Guillén si tenía interés directo en el proceso o algún otro interés de algún tipo, a lo que manifestó que NO. No obstante, ante una pregunta del Tribunal para que aclarara ¿Por qué usted sabe todas esas cosas, de ese contexto de conocimiento?, respondió: “Bueno, la representante legal de la sociedad, la señora Fati Soofán, fue quien compró las propiedades. Inicialmente la señora es de nacionalidad canadiense, ella no tiene conocimiento a un 100% del idioma español. Yo fungiendo en la función de Notaria, he brindado servicios profesionales a la sociedad y es como he asesorado a ella, bueno, a la empresa verdad, cuando ha adquirido bienes, cuando ha hecho negociaciones y es quien ha revisado toda la información”. Además, durante su declaración siempre habló y realizó sus manifestaciones en primera persona, tal y como se observa de los siguientes extractos, que responden a preguntas de la representación de la parte actora: a) Al referir al lote en cuestión, a la pregunta ¿Cuándo estuvo disponible el mismo o cuando se dieron cuenta? Señaló: “Nosotros, o sea, estamos bueno, y personalmente también estoy en la zona, nosotros, al haber ya tenido los bienes, los otros lotes y empezar el desarrollo de la inversión de electricidad, de las tuberías de agua, de los del puente que da de la carretera principal a los lotes, pues estábamos encima del BCR (…) Entonces nosotros estábamos prácticamente una vez a la semana, consultándole directamente en el banco, cuando cuando (sic) estaban, cuando estaba disponible ya para firmar y hacer la formalización respectiva”; b) Ante la pregunta ¿Con cuál agencia se dio la negociación? Indicó: “Pero nosotros lo iniciamos con la agencia del Banco de Costa Rica en Quepos y terminamos formalizando acá en las oficinas centrales”; c) A la pregunta ¿Cómo es que ustedes digamos ofertan o realizan, digamos, ese interés, le manifiestan al banco de comprar los lotes? Señaló: “Bueno, los (sic) el banco tiene el proceso de lo de lo (sic) que corresponde a bienes adjudicados verdad, cuando nosotros iniciamos, como lo comenté, creo que anteriormente, el primer local que se compró fue un condominio totalmente aparte y ajeno a este proyecto, y es cuando compramos eso y el mismo banco es quien nos ofrece y los restantes 11 lotes y la oferta se hace, pues igual que el que cualquier oferta con un escrito, con una carta, indicando que se quieren esos lotes por el precio, igual si los tenía el banco por el monto que estaba solicitando el banco y nosotros los ofertamos”; d) Al consultársele ¿En algún momento ustedes le pidieron al banco, digamos, este, formalizar propiamente y realizar el pago en cuanto a este lote? Contestó: “desde un inicio, o sea, conociendo, inclusive yo fui la que le dije, conociendo ya lo que había sucedido con el Banco Crédito, desde un inicio se les pidió al banco que se traspasara a la sociedad de la señora Fati y que ya nosotros y con el curso se hacían los levantamientos correspondientes”. e) Además, como parte de su declaración señaló: “Se mantuvo de ahí, el lote se mantuvo ahí a nombre del Banco de Costa Rica, porque nosotros estábamos a la espera de que solamente quitaran las anotaciones para continuar con la formalización y traspasarlo a la sociedad. (…) De que pues se me comunica Don Randall por correo electrónico que el lote fue vendido a una tercera persona. Ahí desconozco si el banco hizo el proceso, digamos, normal de una adjudicación, pero es donde yo le digo cómo nos van a decir que ya se vendió ese lote a una tercera persona, si saben que nosotros estamos desarrollando un proyecto de casas con un mismo diseño, donde se ha invertido infraestructura de los transformadores de la electricidad del agua y que ya no lo habían ofrecido en un primer momento cuando se compraron los 10 lotes y cuando nosotros ofrecimos comprar ese de una vez (…) Siempre ha estado, perdón, sí, siempre ha estado en posesión de nosotros”. De conformidad con lo señalado, es claro para este Tribunal que la señora Paulina María Bonilla Guillén sí ostentaba un interés directo en el proceso, por cuanto, a partir de su declaración se desprende que la misma siempre conlleva la carga de la afectación sufrida como parte de una misma entidad -o como asesora según lo indica-, lo que se evidencia claramente en el reiterado uso del pronombre en primera persona “nosotros” y de las respuestas brindadas como parte afectada. B) Adicionalmente, surgen otros elementos de su declaración que no se encuentran apegados al cuadro fáctico del caso concreto, los cuales son: a) En cinco oportunidades distintas, señaló la testigo que siempre se negoció con el BCR la adquisición de 11 lotes, en donde se dio la adjudicación de los 10 primeros y el último no se pudo por problemas de unas anotaciones. En este sentido, señaló que “en sí el proyecto eran 13 lotes, dos que no correspondían al Banco de Costa Rica que eran de terceras personas, 11 que correspondían al Banco de Costa Rica, de esos 11 lotes que se compraron 10 estaban registralmente a nombre del banco, verdad, del BCR y había uno que todavía que era el de uno de los principales del frente, que todavía no se había adjudicado por un problema de unas anotaciones que tenía que correspondían al antiguo Banco Crédito de Costa Rica (…) o sea los lotes se negociaban en bloque, se negoció todo completo el Banco de Costa Rica negoció los 11 lotes, digamos todo era completo La oferta se dio por la cantidad de los lotes”. Sobre este particular, se debe precisar que, pese a las manifestaciones señaladas, el cuadro fáctico sobre las actuaciones acontecidas en relación a la propiedad en cuestión no es coincidente, temporalmente, con la citada declaración, tal y como se explicará en el siguiente punto. Se precisa que se realizará el abordaje más adelante para no ser reiterativos sobre este aspecto. b) En cuatro ocasiones distintas, reiteró que el BCR le autorizó la posesión de la finca inscrita en el partido de Puntarenas, bajo el número de folio real matrícula 6-200605-000 que denomina como la finca número 11 desde la negociación realizada que argumenta concluyó con la adjudicación de las 10 fincas señaladas anteriormente (febrero de 2021), no obstante, hubo una serie de actuaciones y hechos concretos que desacreditan dicha posición, lo cual se expone en las siguientes líneas.

Cuadro fáctico de adjudicación de la finca inscrita al folio real matrícula 6-200605-000. Según los antecedentes de la adjudicación de la finca inscrita en el partido de Puntarenas, bajo el número de folio real matrícula 6-200605-000, dicha propiedad le pertenecía al señor Juan Carlos Fernández Núñez contra quien se inició el proceso de Ejecución Hipotecaria tramitado bajo el expediente 16-010014-1012-CJ por parte del Banco Crédito Agrícola de Cartago/BCR. Como resultado de dicho proceso, la finca citada fue rematada según acta de las diez horas cero minutos del dos de junio de dos mil veintiuno por parte del Juzgado Especializado de Cobro Judicial del II Circuito Judicial de San José, Sección Segunda (hecho probado 2), aprobado el remate en la resolución 2021005219 de las veintiún horas cincuenta y dos minutos del veintidós de junio de dos mil veintiuno de ese mismo despacho judicial (hecho probado 3), inscrita a nombre del BCR hasta el 31 de agosto de 2021 (hecho probado 4) y puesta en posesión del BCR el 21 de octubre de 2022 (hecho probado 5). De lo anterior, interesan resaltar varios aspectos o detalles: A) El deudor de la operación de crédito que originó el proceso era el señor Juan Carlos Fernández Núñez, quien era el propietario de la citada finca que luego fue adjudicada por el BCR, lo cual fue afirmado por el testigo Randall Obando en su declaración en la audiencia complementaria. En este sentido, se determina que el acreedor era Banco Crédito Agrícola de Cartago, mismo que pasó a ser el BCR según la fusión decretada mediante el artículo 1 de la Ley 9605 del 12 de setiembre de 2018, mediante la cual el primero fue absorbido por el segundo, quien continuó su existencia jurídica como entidad prevaleciente. El remate del bien dado en garantía fue aprobado en la resolución 2021005219 de las veintiún horas cincuenta y dos minutos del veintidós de junio de dos mil veintiuno (hecho probado 3), del Juzgado Especializado de Cobro Judicial del II Circuito Judicial de San José, Sección Segunda, que señaló: “(…) Asimismo, mediante la protocolización notarial correspondiente, una vez firme el presente auto, inscríbase el bien rematado en el Registro Público, a nombre de su nuevo dueño, para lo cual podrá acudir ante el (la) notario público que tenga a bien. Conforme al del Código Procesal Civil, póngase en perfecta posesión al BANCO CREDITO (sic) AGRICOLA (sic) CARTAGO/BANCO DE COSTA RICA, el siguiente bien indicado.- Para tal efecto; una vez firme el presente auto y a solicitud de la parte interesada, se comisionará a la POLICÍA DE PROXIMIDAD correspondiente y en ese momento se expedirá el documento, el cual presentará la parte interesada ante la autoridad referida, con el aporte de los requisitos adicionales que ésta le indique”. De dicha transcripción, se resalta que, al aprobarse el remate, se dispuso la inscripción del bien adjudicado a favor de la parte actora y la comisión para las autoridades policiales -a solicitud de parte- para la puesta en posesión, a efectos de concluir con el proceso judicial. Este aspecto es de relevancia, porque el del Código Procesal Civil, referenciado en el extracto citado, dispone que “Cuando deba entregarse un bien mueble o inmueble y el obligado no lo hiciera voluntariamente, se procederá a la entrega o puesta en posesión (…)”, lo que implica que la puesta en posesión es el acto final para acreditar la pertenencia del bien cuando el mismo no sea realizado voluntariamente, lo cual, en el caso concreto, ocurrió el 21 de octubre de 2022, siendo a partir de dicha fecha que el BCR, en su condición de adjudicatario, podía ejercer todos los derechos sobre el bien adjudicado en remate. B) Como parte de las argumentaciones de la parte actora en la demanda y de la testigo Paulina María Bonilla Guillén, se ha señalado que la negociación de la finca del Partido de Puntarenas, con folio real matrícula 6-200605-000, se realizó en el mismo momento que se adquirieron 10 propiedades por la parte actora en el mismo sector. Este es uno de los aspectos en los cuales no coincide el cuadro fáctico con la declaración de la testigo Paulina María Bonilla Guillén, y que es de importancia para lo que se resuelve. Sobre este particular, se debe traer a colación, que las diez fincas señaladas, pertenecían al partido de Puntarenas, y se detallan bajo el folio real matrícula números: 200599-000, 200602-000, 200603-000, 200604-000, 200606-000, 200607-000, 200608-000, 200609-000, 200610-000 y 200611-000, y fueron adquiridos mediante escritura número cuatro otorgada ante los licenciados Eduardo Enrique Gómez Morales y Marcia Redondo Garita en condición de Notarios Institucionales del Banco de Costa Rica, actuando en el protocolo del primero, a las doce horas treinta minutos del cinco de febrero de dos mil veintiuno (hecho probado 1) y como bien se ha expuesto, la propiedad inscrita al número de folio real matrícula 6-200605-000 fue debidamente puesta en posesión hasta el 21 de octubre de 2022, fecha a partir de la cual, el BCR tuvo la oportunidad de disponer del citado bien inmueble, de forma que no es posible afirmar que antes de esa fecha haya existido alguna actuación del BCR negociando o adjudicando dicho bien inmueble ya que no era posible -y no probó la parte actora- que la negociación de las 11 fincas citadas -10 adquiridas por la parte actora y la finca en cuestión en este proceso- se hubiera realizado en febrero de 2021 (o antes), por cuanto, se reitera la finca se encontraba en trámite del proceso de ejecución hipotecaria sin acto de remate ni adjudicación. En relación al tema de la puesta en posesión, es claro que las autoridades de la entidad bancaria tenían conocimiento de dicha exigencia, tal y como lo manifestó, el testigo Obando Castro quien señaló, en torno a la pregunta:¿Existe alguna autorización del banco para que ese lote esté ocupado por un tercero?, al señalar la importancia de la puesta en posesión en los siguientes términos: “No, señor, no, señor. Primero debemos tomar posesión y a partir de, perdón, de la toma de posesión y de la inscripción a nombre del banco es cuando les digo que hay que cumplir con el proceso de publicación del activo”. Además, en torno a la tramitación del caso en concreto, el testigo Obando Castro fue enfático en precisar las circunstancias que mediaron en la adjudicación de todos los lotes, lo cual realiza como se escribe a continuación (se precisa que la transcripción incluye las preguntas formuladas por la representación de la parte demandada, las cuales se indican entre guiones para claridad de la transcripción): “si bien es cierto, hubo una compra de 10 terrenos, pero no tenía nada que ver con este caso en particular de la finca que estamos acá, verdad, eso es diferente. No tiene nada que ver los 10 lotes que en algún momento el banco vendió con uno que estaba apenas en proceso de cobro judicial. Eran procesos de cobro judicial diferentes. -¿Entonces, corríjame cuando se aprobó la oferta eran 10 ó 11 lotes?- No solo estamos hablando de una finca -No, de la anterior-. Bueno, para la negociación que se dio en el pasado fueron 10 terrenos, 10 lotes. -¿Así lo aprobó el banco?- Correcto. -¿Y había algún interesado en comprar ese otro lote?- No, porque como les digo, este hay que ir cumpliendo las etapas hasta que se promociona. Es cuando nos podemos dar cuenta si el mercado tiene interés sobre la propiedad publicada -¿Entonces conocía usted si había algún interesado?- Hasta hasta (sic) que recibimos la oferta -¿Porque ese lote no se vendió en conjunto con los

Como les decía son procesos Judicial diferentes. Aquellos ya habían pasado todo lo que les expliqué, ya estaban publicados, se hizo todo. Ok, pero este que estamos hablando en particular no era un bien adjudicado, estaba en una garantía en un proceso judicial que tenía que pasar lógicamente por el remate, la firmeza y todo lo que les dije antes. Eso no se ha cumplido. Entonces yo les hablaba de procesos. Yo no puedo participar del proceso de cobro judicial. Entro a partir de la firmeza del remate cuando me mandan el bien adjudicado y a partir de ahí es que yo tengo, por decirlo, injerencia en el proceso para atrás no tengo participación”. De conformidad con la declaración del testigo, se desprenden varios detalles, primero, los antecedentes fácticos de la finca inscrita al número de folio real matrícula 6-200605-000 fueron diferentes al cuadro fáctico de los lotes adjudicados previamente por la parte actora, por cuanto, obedecían a procesos judiciales diferentes, lo que imposibilitaba el tratamiento de las fincas de ambos procesos como una sola unidad o un solo paquete, implicando claramente, que no era posible que la negociación se hubiera realizado en el mismo momento. Segundo, nótese que es claro que la entidad bancaria tenía certeza de la etapa procesal en que se encontraba el proceso judicial de la finca objeto del proceso y ello conllevaba la imposibilidad de disponer de dicho bien inmueble, lo cual podría ocurrir hasta que se hubiese realizado la puesta en posesión a su favor. Tercero, se reconoce que para poder realizar la venta de la citada propiedad requería dar cumplimiento a una serie de etapas, dentro de las cuales se incluía culminar el proceso judicial con la puesta en posesión y posteriormente realizar la publicación y promoción del bien para la recepción de ofertas, lo cual no había acontecido en la fecha en la que supuestamente se dio la negociación (febrero de 2021). C) En relación al punto anterior, se observa que la parte actora en la demanda -lo cual confirma la testigo Paulina María Bonilla Guillén-, ha sostenido la tesis de que la propiedad se encontraba inscrita a nombre del Banco Crédito Agrícola de Cartago y que para poder disponer de la misma debía realizarse el levantamiento de unas anotaciones que permitieran realizar el traspaso a su favor. Sobre este aspecto, es importante señalar que en el expediente judicial 16-010014-1012-CJ, correspondiente al proceso de ejecución hipotecaria figuró como parte actora el Banco Crédito Agrícola de Cartago/BCR y como parte demandada el señor Juan Carlos Fernández Núñez, quien era el propietario de la finca con folio real matrícula 6-200605-000, objeto de ejecución, lo cual fue afirmado por el testigo Randall Obando en su declaración en la audiencia complementaria. En este sentido, es claro que la propiedad no se encontraba a nombre del extinto Banco Crédito Agrícola Cartago, como lo afirmó erróneamente la parte actora y la testigo para fundamentar su teoría del caso, por cuanto, el deudor y ejecutado, era el señor Juan Carlos Fernández Núñez y el resultado de dicho proceso fue la adjudicación de la finca a nombre del acreedor (actor) BCR en virtud de la fusión. De lo anterior, se determina, en un primer aspecto, que durante el trámite del proceso, hasta antes de la aprobación y firmeza del remate, ocurrida el 22 de junio de 2021, el bien inmueble citado le seguía perteneciendo al señor Fernández Núñez y no podía adelantarse un resultado del proceso, ya que, como parte de las posibilidades, estaba la opción de que el demandado hiciere las gestiones necesarias y pertinentes para que no se ejecutara el bien dado en garantía -bajo cualquier modalidad o negocio jurídico, procesal o extraprocesal- o bien que otro sujeto ajeno a la deuda -o proceso judicial- adquiriera la propiedad en el remate ordenado en ese expediente; de forma que no había posibilidad alguna que el BCR estuviera disponiendo de un bien inmueble que no le pertenecía y que incluso, podía no pertenecerle. En un segundo punto a resaltar, es que el BCR adquirió la finca con folio real matrícula 6-200605-000 como parte del proceso de ejecución de la garantía hipotecaria iniciado en el año 2016 contra el señor Fernández Núñez; lo que implicaba que desde febrero de 2021 (fecha en que se dio la supuesta negociación) hasta octubre de 2022 (puesta en posesión) el BCR no había adquirido el bien inmueble por el trámite propio de ese proceso más nunca por el motivo señalado por la parte actora, que era el supuesto trámite de anotaciones que presentaba el inmueble que señalaron se encontraba a nombre del Banco Crédito Agrícola Cartago, el cual, se reitera era acreedor y no deudor. A modo de conclusión, el BCR adquirió el bien con el remate realizado el 02 de junio de 2021 y la puesta en posesión realizada el 21 de octubre de 2022, de forma que es a partir de esta última fecha que éste tuvo plena disposición sobre la finca objeto del proceso, no pudiendo sostenerse de modo alguno que haya existido una negociación de un bien inmueble que no le pertenecía y sobre el cuál no podía tener certeza plena de adquirir a futuro. D) En la teoría del caso de la demanda, la parte actora -confirmado con la declaración de la testigo Paulina María Bonilla Guillén-, indicó, reiteradamente que, en virtud de la negociación argumentada, el BCR la autorizó para hacer uso y tomar posesión de la finca con folio real matrícula 6-200605-000 desde que concluyó con la adjudicación de las 10 fincas señaladas anteriormente (febrero de 2021). Este es el otro de los aspectos en los cuales no coincide el cuadro fáctico con la declaración de la testigo Paulina María Bonilla Guillén y que se expone de seguido. Sobre este particular, es necesario reiterar que, tal y como se indicó líneas atrás, la finca fue rematada aproximadamente cuatro meses después de ese momento, según acta de las diez horas cero minutos del dos de junio de dos mil veintiuno por parte del Juzgado Especializado de Cobro Judicial del II Circuito Judicial de San José, Sección Segunda (hecho probado 2), de forma que antes de esa fecha dicha finca no le pertenecía al BCR -ni al Banco Crédito Agrícola de Cartago porque se encontraba en proceso de ejecución de garantía contra el propietario deudor- y por consiguiente no era posible que éste autorizara la posesión la cual además aún no tenía, dado que dicho bien inmueble fue puesto en posesión del BCR según acta de desalojo y puesta en posesión de las 10 horas 28 minutos del 21 de octubre de 2022, es decir, un año y ocho meses después, en donde se consignó que es “un terreno para construir, no tiene edificaciones ni personas habitando por lo que no se percibió ningún impedimento para efectuar la puesta en posesión” (hecho probado 5). Antes de dicha fecha, el BCR no podía disponer del bien inmueble, dado que en febrero de 2021 el mismo únicamente constituía una garantía hipotecaria que se encontraba en trámite en el proceso de ejecución hipotecaria bajo el expediente 16-010014-1012-CJ formulado por el Banco Crédito Agrícola de Cartago/BCR contra el señor Juan Carlos Fernández Núñez y no era posible bajo ninguna forma prever el resultado del mismo. Además, véase que, según lo consignado en el acta de puesta en posesión, a esa fecha -21 de octubre de 2022- no se había ejecutado ni ejercido algún tipo de actuación por la parte demandada ni de ninguna otra persona sobre dicho bien inmueble, es decir, la propiedad se encontraba complemente libre de posesión y uso. Lo anterior, implica que pese a que la parte actora manifestó que ya le habían otorgado la posesión desde febrero de 2021 no se había hecho uso o disposición de la misma, evidenciando que se tenía conocimiento de que dicho bien inmueble no le pertenecía a la parte demandada, por lo que se concluye que el BCR nunca realizó dicha habilitación. E) Un elemento que debe ser tomado en consideración, es que la parte actora señaló que el precio de venta establecido por el BCR era de doce millones de colones -del cual no hay prueba-, mas no hay posibilidad alguna de determinar dicha circunstancia máxime cuando al no haberse realizado el remate del bien en el proceso de ejecución de hipotecaria, no podía realizarse un avalúo por la entidad bancaria. F) Una vez que el BCR fue puesto en posesión de la finca con folio real matrícula 6-200605-000, realizó la publicación y promoción de su venta en su página web de venta de bienes, lo cual ocurrió a partir del 22 de mayo de 2023 (hecho probado 6) y el 25 de mayo siguiente recibió una oferta por parte de la señora Katherine Rocío Alpízar Chaves (hecho probado 7), la cual tuvo un resultado “Favorable Condicionado” en el análisis de Comercialización de Bienes de la Oficina de Administración de Bienes Adquiridos, el 26 de mayo de 2023 (hecho probado 8), ocasionando que el 05 de junio de 2023 se eliminara dicha propiedad del sitio web de venta de bienes del BCR (hecho probado 9). Estos elementos, son de relevancia en el presente análisis porque comprenden el procedimiento realizado por el BCR para la venta de bienes adjudicados en remate, y evidencian que no hubo propuesta alguna de compra del bien inmueble en cuestión, mientras se encontraba disponible, por la parte actora. Nótese que es hasta el 29 de junio de 2023, en donde representantes de la parte actora -a través de la aquí testigo Bonilla Guillén- consultan a funcionarios del BCR sobre la finca señalada (hecho probado 10), teniendo como resultado que la entidad bancaria le informara que dicha propiedad ya no se encontraba disponible por haberse aprobado una venta el 15 de junio de 2023. (hecho probado 11). De conformidad con lo señalado, se observa que la parte actora no ofertó formalmente por la finca inscrita a folio real matrícula 6-200605-000.

Alcances del interés de adquirir la finca 6-200605-000. La testigo Paulina María Bonilla Guillén señaló al iniciar su declaración en la audiencia complementaria que “la sociedad a la cual vengo a rendir testimonio es la 300597981, dicha sociedad compró unos bienes adjudicados del Banco de Costa Rica y hubo un (sic) una finca, un lote que no se terminó de negociar en su momento”. En idéntico sentido se observa que en correo electrónico remitido a las 15:23 horas del 29 de junio de 2023 a los señores Natasha Castro Gutiérrez, Andrés Ruiz Montero y Juan Diego Víquez Núñez, funcionarios del BCR, la Licenciada Paulina Bonilla Guillén indicó: “Buenas tardes, / Revisan (sic) un cordial saludo de mi parte, revisando la finca 6-200605-000, veo que se encuentra inscrita ya a nombre del Banco de Costa Rica, mi cliente la señora Fatin Soufan fue la que había comprado las 11 fincas colindantes al banco el año pasado. / En su momento no se había concluido con la oferta porque la propiedad tenía unas anotaciones pendientes; por lo que la señora Soufan quiere retomar el caso de la compra de la propiedad ya que la misma se encuentra dentro de los bienes adjudicados del Banco (…)”. (el subrayado no es del original). De conformidad con los elementos probatorios señalados, podría argumentarse la existencia de un interés de la parte actora en adquirir la finca inscrita al número de folio real matrícula 6-200605-000, mas no puede acreditarse que se haya realizado formalmente una oferta para su adquisición, por cuanto, de lo señalado, es claro que no existió una oferta formal, lo cual se ajusta a los antecedentes fácticos de dicha finca, dado que la misma no se encontraba disponible por encontrarse en trámite el proceso judicial, en el cual, se reitera, no había existido, siquiera, aún una adjudicación.

Régimen jurídico aplicable. La parte actora formula su demanda pretendiendo la aplicación del artículo 1049 del Código Civil que establece que “La venta es perfecta entre las partes desde que convienen en cosa y precio”, no obstante, omite cualquier consideración respecto de que el BCR es uno de los bancos que integran el Sistema Bancario Nacional, que se rige por la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, la Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica y las demás leyes aplicables, así como por los respectivos reglamentos, tal y como se desarrolló en el Considerando “VIII. Sobre el procedimiento de adjudicación de bienes recibidos por el BCR en pago de obligaciones y su venta”, de esta sentencia. Ahora bien, respecto de la aplicación del marco jurídico que debe regular la materia objeto del proceso, es de interés precisar que la versión del reglamento aplicable debería ser la vigente en la reforma realizada el 31 de mayo de 2022, por cuanto, la puesta en posesión ocurrió el 21 de octubre de 2022. No obstante, siendo que la parte actora aduce que la negociación ocurrió en el mes de febrero de 2021, se procede a realizar la valoración del marco jurídico aplicable a esa fecha, el cual data del 06 de octubre de 2014. Así las cosas, se considera de relevancia traer a colación que, a efectos de disponer de los bienes adjudicados en remate -venta de bienes-, dicha normativa reglamentaria contiene una serie de articulados que deben ser tomados en consideración, dentro del cual se transcriben los siguientes: “Artículo 7º-Toda venta deberá ser promovida inmediatamente después de la adjudicación en firme de los bienes no sujetos a inscripción, o a la inscripción en el Registro Público si se trata de bienes inscribibles; salvo situaciones excepcionales previo estudio del caso concreto. / Toda venta se tramitará por medio del formulario Oferta de Compra”. “Artículo 8º-Para la venta de los bienes con avalúos superiores a $10.000,00 con liquidez alta y media alta se debe promover un concurso de oferentes; salvo que exista una oferta para comprarlos por precio del avalúo. Excepcionalmente, la Comisión de Venta de Bienes podrá aprobar la promoción de los bienes, eximiéndoles de este requisito. / El resto de los bienes, se podrán vender mediante negociaciones directas. / Los bienes que se hayan incluido en concurso de oferentes y sobre los cuales no se haya finiquitado la venta se podrán vender por medio de estas negociaciones. / El Banco podrá disponer diferentes métodos para gestionar la venta de los bienes adquiridos, como por ejemplo, la página Web, el circuito cerrado, boletines, información en las diferentes oficinas del Banco y cualquier otro medio apropiado para estos fines. / Cuando se estime conveniente, podrá solicitarse garantía de participación o cumplimiento, o ambas, en los porcentajes y condiciones, establecidas para este tipo de instrumentos, en la Ley de Contratación Administrativa y su Reglamento”. “Artículo 9º-Los avalúos que se utilizarán como base para la venta de bienes, serán realizados por la Gerencia de Ingeniería y Valuación, ya sea con peritos internos o externos”. “Artículo 11.-De toda decisión sobre la venta de un bien, deberá quedar constancia en el mismo acto administrativo en que se emite la resolución aprobando la venta”. (El subrayado no es del original). De conformidad con las consideraciones expuestas, este Tribunal resalta los siguientes aspectos: a) En el presente asunto, la parte actora no logró acreditar con elemento probatorio alguno la existencia de una negociación con el BCR respecto de la finca con folio real matrícula 6-200605-000, es decir, aun tratando de aplicar el del Código Civil como base de la relación jurídica argüida, la parte no demostró que se haya perfeccionado una venta por haber convenido las partes en cosa y precio. b) Siendo que el marco normativo aplicable para la venta de bienes del BCR era el Reglamento de Venta de Bienes Adquiridos en Pago de Obligaciones, se observa que no se dio el cumplimiento de las condiciones establecidas en dicha norma, como para tener por acreditada la venta de la finca en cuestión, según el siguiente detalle:

No se cumplió con que la venta fuera promovida después de la inscripción en el Registro Público, por cuanto, según el dicho de la parte actora, la negociación se dio incluso meses antes de que se rematara y adjudicara la propiedad.

No hubo un formulario de oferta de compra, lo cual incluso fue reconocido en la documentación aportada por la parte actora y el testimonio de la señora Paulina María Bonilla Guillén quien señaló en la audiencia complementaria que no se concluyó con la negociación.

No hubo un avalúo por parte de la Gerencia de Ingeniería y Valuación para determinar la base del bien inmueble.

En vista del valor del bien según lo señalado por la parte actora -doce millones de colones-, no hubo un concurso o una oferta por el precio del avalúo, ni tampoco hay documento alguno que haga constar que se haya eximido de ese requisito y menos aún que dicho bien haya sido gestionado por algún método por parte del BCR.

No se emitió acto administrativo alguno dejando constancia de la venta del bien inmueble y su respectiva aprobación. Al tenor de lo expuesto, se concluye que la parte actora no demostró que haya existido una negociación entre ella y el BCR respecto de la finca con folio real matrícula 6-200605-000, motivo por el cual, lo procedente es rechazar la demanda en todos sus extremos.

Corolario: De conformidad con los elementos expuestos, es claro para este Tribunal que la parte actora no cumplió con su deber probatorio respecto de lo pretendido, de forma que no logró acreditar que el BCR le hubiese adjudicado -al amparo de alguna negociación- la finca inscrita al número de folio real matrícula 6-200605-000, de allí que se procede al rechazo de las pretensiones formuladas en la demanda, ya que no es posible declarar que entre el BCR y la sociedad 3-102- 597981 Sociedad de Responsabilidad Limitada se pactara la venta de la finca citada, no siendo procedente obligar a la entidad bancaria a comparecer ante notario público a otorgar la respectiva escritura de traspaso ni a recibir de la parte actora suma alguna por concepto de pago por la finca y, menos aún, declarar que se haya autorizado de forma alguna a la parte actora para tomar posesión de la finca citada.

Sobre las defensas formuladas. Con fundamento en las consideraciones expuestas en los considerandos previos, se acoge la excepción de falta de derecho opuesta por la representación del Banco de Costa Rica.

Costas. De conformidad con lo establecido en el artículo 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas personales y procesales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. Se exceptúa de dicha condena cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia no haya conocido la parte contraria o cuando, a juicio del Tribunal, haya existido motivo suficiente para litigar. Atendiendo a lo expuesto, no observa este Tribunal que la presente causa pueda ser exceptuada en los términos indicados, por lo que, lo procedente, es condenar a la parte actora al pago de ambas costas del proceso, así como los intereses que de ellos se deriven.

Sobre la medida cautelar. Tomando en cuenta que las medidas cautelares tienen una naturaleza instrumental y provisional que está directamente sujeta a la efectividad de la sentencia del proceso, lo que procede en este asunto es ordenar que se levante la medida cautelar de anotación de la presente demanda en la finca inscrita en el Partido de Puntarenas al folio real matrícula 6-200605-000, en razón de haberse declarado sin lugar la demanda. Dicho levantamiento operará de pleno derecho una vez que alcance firmeza la presente sentencia, sin necesidad de resolución ulterior.